昨日上午，在洛阳煜华物业管理公司，总经理张灵欣正在打印一份公告，主要内容是在公司管理的某小区，因一些业主恶意欠费并在水表上做手脚，导致公司亏损严重，公司不能正常进行物业管理服务，拟撤出全部物业管理人员。张灵欣无奈地摇着头说，类似公告今年已下发了10多份。

　　物业管理服务关系着千家万户的切身利益。今年7月，市政府专门出台文件，要求各城市区采取社区介入、专业化公司进驻、后勤式和业主自治等多种形式，年底前对全市1939个居民住宅区（院、楼）实现物业管理全覆盖。

　　但从某城市区11月份提交给市政府的一份材料看，这一工作在推动过程中遇到重重困难，举步维艰。这份材料说，部分小区居民特别是破产、停产企业职工居住区、棚户区家庭，单栋住宅户及低收入户和困难家庭，因无力缴费或者缴费意识不强，平均物业管理费收缴率不足20%。“收费难”使许多物业公司无法进行正常物业管理服务。在不得已的情况下，办事处和社区只好代为管理，出资雇人扫地、清运垃圾、看门，但这种非市场化的做法加重了基层政府的经济负担。某办事处代管130多个住宅区（院、楼），每年管理费用需要100多万元。

　　“‘收费难’已成为制约物业管理实现全覆盖的一个突出问题。”市房产管理局物业管理科助理工程师祝新昌说，每年因欠费造成物业管理公司撤离、物业管理服务跟不上的事件很多，往往受处罚和谴责的是物业公司，这是不公平的。但目前对恶意欠费居民和无力缴费居民又缺乏有效的制约手段。

　　记者在采访中了解到，收费低也是制约物业管理实现全覆盖的一个重要因素。据介绍，我市对高层住宅区物业费收取采取业主与物业公司协商进行的办法，总体情况不错。但对高层住宅区收费，目前执行的仍是2001年制定的标准，分每平方米0.20元、每平方米0.24元、每平方米0.30元、每平方米0.34元4个价位。撇开近年来物价上涨的因素不说，这个标准在制定时优先考虑的是我市经济发展水平和居民承受能力，对于物业公司能否盈利则没有着重考虑。

　　在物业管理服务领域工作了近10年的张灵欣对我市物业管理的发展状况比较了解。他说，经过多家物业公司精心测算，对高层住宅区每平方米收费低于0.30元，就根本没法维持物业公司正常运行，而我市目前大多数物业公司收费在这个标准以下。

　　户表改造工程进展缓慢是制约物业管理实现全覆盖的第三个重要因素。据了解，近些年，我市因住宅小区停水、停电引发的投诉事件较多，但从调查和掌握的情况看，责任不全在物业公司。一直以来，水电费由物业公司代收，每个住宅小区总水表、总电表显示的总用水、用电量总是大于从用户家中抄录的数字，这被称为水电损耗。对这部分损耗，国家规定由物业公司与业主共同承担，由于费用收取困难，目前，在我市，这部分损耗均由物业公司独自承担。

　　“物业公司既要承担水电费的收缴工作，又要出资填补水电损耗，实在委屈。”张灵欣说。

　　解决这一问题的办法，就是对小区现有的供水供电设施进行改造，实现水表、电表入户，由自来水公司、供电公司直接向用户收取水费、电费，把物业公司从“水电纠纷”中彻底解脱出来。由于户表改造工程投资巨大，且没有资金来源，所以，此项工程进展缓慢。据了解，目前全市完成户表改造任务的住宅小区（院、楼）不到30%，70%的小区仍由物业公司代收水电费。

　　张灵欣说，以上3个问题是制约洛阳物业管理企业发展的瓶颈。目前，我市154家物业管理企业中，有40%以上不盈利或者亏损，即使是能够生存的企业，也是微利运行，职工工资都不高。

　　看来，要实现物业管理全覆盖，首先要解决当前物业管理企业发展面临的突出问题，只有解决了这些问题，物业管理企业才会全力投入到实现物业管理全覆盖工作中，自觉搞好住宅小区的服务与管理，让居民拥有一个良好的生活环境！

　　本报记者 石文禹