7月1日起，新版的土地出让合同开始在全国范围内推广使用，洛阳市也同期完成了新老合同历史性“交接”。

　　日前，记者从洛阳市国土资源部门获悉，这次新版合同对以前合同作了进一步修订，对土地开发利用要求“更严”。与老版的合同相比，变化点多达10余处。新版的土地出让合同在土地开发时限、中小套型、廉租房建设等方面，规定更加细致和严格。新版土地出让合同到底会对楼市产生怎样的影响？

　　明确开工竣工日期

　　新规定：要明确填写建设项目的开、竣工日期。出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间(开工到竣工）最长不得超过三年。

　　这一点，业内人士颇为关注。有了合同的约束，开发商在买地前不仅要考虑地价成本，还要顾虑是否能投入后续资金，如期完成开发。这也可能会“迫使”开发商之间寻求合作，联合开发。这给予了开发商尤其是中小开发商更多发展机会和机遇。另外，明确开、竣工时间，可以控制开发节奏，防止土地闲置，从而达到保证市场商品房有序供应。同时，对于土地出让规模也进行了限制。

　　开发套数写入土地出让合同

　　新规定：把开发总套数、90平方米以下中小面积户型套数写入土地合同。

　　这是为了从源头控制商品房的有效供应量，优化供应结构。同时，在项目总建筑面积和套数确定的情况下，小区住宅的套型面积也可以得到控制，防止开发商一味多建大户型，保证城市普通老百姓能买到面积合适的房子。此外，明确了住房具体套数，也有利于管理部门监管。

　　容积率等高低设限

　　新规定：合同中对房地产开发项目建筑容积率、建筑密度、绿地率一律既限高又限低，全部注明上下限。

　　容积率、建筑密度、绿地率的双限，有利于节约用地，从而增加市场上的房子供应量，稳定房价。这一规定，对楼盘的规划、设计、园林，也提出了新的要求。以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”、高档公寓，虽然牺牲了容积率，但通过抬高单价的方式，反而获利更多。新版合同可有效堵住这种浪费土地的漏洞。

　　付清全额出让金才能办土地证、因延期支付土地出让金解除合同的时间大大缩短

　　新规定：只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记，领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。对延期支付土地出让金的，原规定延期6个月，方可解除合同，现在缩短至60天，即可解除合同。

　　据悉，去年国土资源部明令，自去年11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。按这一精神，在新版合同中对付款和领证的约定更细了，有效杜绝了开发商押地套现。这将会逼着企业尽快缴清全款，减少拖欠土地款的现象。同时，对开发商的资金链实力要求高了，“以小博大”的做法将难再奏效。而缩短延期支付土地出让金的时间这一规定对于开发商的资金实力也是一个很大的考验。

　　另外，新的合同文本还在建设用地的立体空间使用权等方面有了明确规定。

　　洛阳市国土资源局土地利用科科长于建庄表示，新版合同是国家加强土地市场管理和房地产市场宏观调控的又一重要举措，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。

　　谈到新版合同对房地产行业洗牌的影响，于建庄表示，对于开发商来说，新版土地出让合同的推出将加剧楼市的进一步“洗牌”。开发商资金紧张在今年将会显得尤其突出。前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一个时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。３年内开发完毕的期限约定，对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高，尤其是小开发商开发的这种类似项目，压力会很明显。

　　本刊记者 霍媛媛