朱静 荣从桥 郭呈义

　　去年以来，金融危机席卷全球，房地产行业首当其冲。但从今年春节到现在，洛阳楼市整体销售趋好，呈现回暖势头。对此，大家看法不一，有的持积极态度，有的持谨慎态度，“拐点”论再一次被提及。

　　如何看待近期楼市的回暖？洛阳楼市下一步走势如何？洛阳的房地产企业该如何应对金融危机？24日，本报地产事业部邀请我市三大房地产上市公司负责人——建业住宅集团副总裁、洛阳中心城市公司总经理朱静，洛阳顺驰房地产开发有限公司总经理荣从桥，阳光控股副总裁兼美基（洛阳）置业有限公司总经理郭呈义，来到位于新区的洛阳日报报业大厦，把脉洛阳楼市，共话发展前景。

　　理性看待楼市销售回暖现象

　　在参加此次对话前，朱静刚刚从集团开会返回洛阳。在集团总部，她了解了建业集团在全省的销售情况，发现不仅是洛阳，该集团在全省其他城市开发楼盘的销售与去年底相比，均呈现回暖迹象。

　　房地产业为何由“寒”转“暖”？朱静认为，原因主要有两个：一是积攒了近一年的刚性需求的释放；二是经过一年多调整，房地产价格逐步趋向合理。

　　朱静说，今年国务院在全国“两会”上所作的政府工作报告，涉及房地产行业的有几点，一是着力扶持企业开发中小户型，要加大对经济适用房的贷款支持力度；二是利息的下调，这既能降低房地产企业的资金成本，又能减少购房者的购房支出。这些都是积极的信号，为全国房地产行业的稳定发展创造了条件。

　　对于房地产市场的回暖，郭呈义也有切身感受。他说，往年，二三月是楼市销售的淡季，到四五月才进入旺季。但今年春节过后，就出现了一个销售的小高峰。

　　分析其中的原因，郭呈义说，去年下半年危机发生后，国家出台了一些对房地产业的利好政策，加上舆论宣传的影响，使消费者购房的信心增强。同时，房地产企业动作不断，通过价格调整等措施不断刺激市场。这些都给购房者提供了一个信息：房价目前已经接近谷底了。

　　“对于目前楼市销售的回暖，我的态度是谨慎的乐观。”荣从桥认为，楼市销售是有周期的，其周期一般为6个月左右。其实，早在去年11月，洛阳楼市就曾出现过一个小的回暖，当时是因为很多人要买房结婚，或者过年，今年二三月的火爆也与轻人选择开春结婚有一定关系，另外一个因素就是全国的“两会”。总的来说，刚性需求加上价格回归，这两大因素的双向推动，使房地产业出现了回暖迹象。

　　房地产市场的暖春现象能持续多久？三位老总坦言：难以确定。荣从桥说，房地产业和宏观经济紧密相关，它可以带动宏观经济发展，宏观经济的发展也可以反过来作用于它。目前，国内外经济走势不明朗，房地产业的形势也难以看清。依他个人的判断：目前的回暖应该不是楼市走向火热的一个拐点。

　　热时不冲动 冷时不悲观

　　“企业经营的好坏，外部环境固然重要，但更重要的还在于内部”。朱静介绍，在企业内部的讨论会上，我们把它称之为“秋天的心态”，也就是要保持一个冷静的心态：不管面对市场的低迷，还是面对行业的高峰，我们都要保持一个良好的心态，热的时候不冲动，冷的时候不悲观。

　　朱静说，从去年12月开始，建业集团开展了百日风暴，也就是琢玉行动，目的是让建业的产品和服务达到新的高度，真正和建业的品牌相匹配。我们的目标是把产品和服务做好，这不是喊口号，而是要发自内心地做好，让客户发现你的真诚，而不是为了营销。

　　“面对寒冬，主动运动。”这是郭呈义给公司上下提出的要求。他说，我们不希望以被动收缩等待来度过严冬，而是要主动出击有所作为。按照这一思路，我们采取了一系列应对危机的措施，既练内功，也练外功。所谓“练内功”，就是结合目前的市场变化，调整自身的发展战略和经营管理思路，在经营管理上下工夫。所谓“练外功”，就是在危机中把握机会，寻求机遇。

　　面对危机资金最关键

　　郭呈义说，面对目前全球性的金融危机，不管哪类企业都会受到冲击，上市企业更不例外。好在金融危机对国内的影响相对小一些，而且上市企业在许多方面比较规范，在企业内部管理等方面有自身的优势，所以应对危机的能力强一些。

　　郭呈义介绍，对于房地产企业来说，资金是主要因素。上市企业除了银行融资、销售回款等途径外，多了一个资本市场融资的渠道。而且，企业也在考虑其他的途径，比如资产重组、战略合作等，努力多增加、拓宽一些融资渠道，解决企业可能出现的资金困境。由于上市企业要求透明度高，经营管理相对规范，而洛阳房地产市场在河南范围仅次于郑州，市场容量和需求都不小，再加上项目自身的一些优势和运作过程中对细节的关注和把握，可以说在资金方面没有大的问题。

　　朱静说，金融风暴席卷全球，对所有的企业都有影响，但中部地区受到的冲击要小一些。河南建业是去年唯一在香港上市的房地产企业，当时，我们也有很多思考：是逆势而上，还是等待更好的机会呢？我们从战略上考虑，建业要上市，不在于募集资金的多少，而是为了企业更长远、稳健地发展，所以最终还是选择在去年上市了。当时，企业通过上市募集到十几亿资金，这对于集团应对金融危机起到了很关键的作用。相比向外募集资金，我们更着力抓内部管理，通过企业内部优化来解决资金问题，确保销售回款和经营回款，从而保证了企业整体资金的正常运转。

　　荣从桥说，我想用几个关键词来描述我们在这方面的态度。第一个关键词是溢价比。所有人都愿意去上市募集资金，但我们很注重溢价比，如果达不到我们认为良好的数字，我们就不会去做。虽然路劲已经是上市公司，但我们还打算分拆上市，原计划在去年底，可去年年中看到形势不乐观，很多上市公司溢价比过低，加之我们的现金流也不那么缺乏，于是放弃了上市冲刺。第二个关键词是平衡机制。我们企业有两个主要业务板块，一是公路，二是地产。两个业务板块相互支持，形成了良好的平衡机制。第三个关键词是现金库存。顺驰的贷款余额一直都是零，就是在去年形势不好的时候，我们的现金库存也达到近亿元，因此，我们不存在现金短缺问题。根据这个状况，我们更多的是考虑如何良好的运用资金。

　　现在是不是购房的最佳时机

　　金融危机发生后，许多市民认为楼市还有降价空间，于是捂紧钱袋子观望。

　　洛阳的楼市真的还有大幅度的降价空间吗？

　　朱静说，前不久，省会一家媒体曾作过一个大型报道，晒了晒我省各房地产开发商的的开发成本，发现房地产行业的利润率其实并不像人们想象那样高，平均超过15%都不太可能。尤其经过金融危机之后，开发商在房地产的定价上已趋于理性，消费者对于价格的认识上也应该趋于理性，这两个“理性”契合了，房地产行业才能平稳发展。很多朋友曾问我，什么时候买房子合适。我的回答是，这要看你是购房居住，还是投资。如果是前者，你买了还会担心它贬值吗？如果是投资，就需要谨慎一些。买房的目的清晰了，就知道该什么时候买房子了。

　　荣从桥说，开发商也愿意降低房价，但就洛阳市场而言，缺乏降价的空间。就象朱总所说，近几年，地价不断上扬，占房地产成本的比例已由过去的30%上升到40%，甚至达到50%。他说，企业要有良好的心态，坚持做好产品，供应客户，服务社会，完成企业的基本的责任和义务，而不是为了投机，为了生存，而做出一些破坏整个房地产市场的行为。

　　“暖春”需大家共同维系

　　郭呈义：洛阳的房地产开发者要团结一致、共度难关，不要仅仅考虑自身。尤其对于目前来之不易的房地产“暖春”，需要大家共同维系。

　　荣从桥：希望同伴们加强行业自律，切忌投机心态。每个企业都应有利润和生存空间，不好的市场行为、运作模式，最终会搬起石头砸了自己的脚。

　　朱静：坚持提供好的产品和服务，这是企业的生存之本。无论是寒冬也好，还是“暖春”也好，都要坚持这个原则。尽量避免自杀式行为，为行业的良性发展作出自己的贡献。

　　本报记者 张亚武/文 记者 赵茂平/图