本报讯 (见习记者 孙自豪 通讯员
杨新兴)我市现行的业主委员会组建规定是7年前制定的。从今年6月1日起至2014年5月31日,我市将实行新的《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》。
19日下午,记者边翻阅新旧两份文件,边请教市物业管理办公室副主任冯千杰。他说,新旧对比,不是单纯地从19条到33条的数量上的变化,重要的是,制度更加细化了,规定更人性化了。新规则中的不少条款和做法是我市乃至我省物业管理史上的首创。
没有房产证也能当“业主”
“业主”指的是房屋所有权人。新规则特别提出,由于种种原因暂时没有办理房屋产权登记、没有领到房产证,但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有人,将依法享有业主的权利,并承担相应义务。
乡镇也是管理部门
“五级”指市、区、办事处(乡)、社区委员会和物业公司。旧规则没有把乡镇一级纳入,但在有的地方如洛龙区的个别乡镇,并未设街道办事处,大部分居民小区辖属于乡镇政府。
新规则规定,各县(市)区房地产管理部门和辖区街道办事处、乡镇政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导,并对其活动依法进行监督和管理。另外,辖区街道办事处、乡镇政府将确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。
“五级管理还体现在双备案机制上。”冯千杰说,6月之前,业主委员会选举产生后只要到县(市)区房产管理部门备案就行了。6月1日以后,还要同时到辖区街道办事处或乡镇政府办理备案手续。
业主大会应定期“晒账”
新规则规定业主大会、业主委员会不得进行与物业管理无关的活动、不得从事营利活动,但同时又规定,实行业主自治管理的物业管理区域,业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费。
业主大会、业主委员会每半年要向业主公布一次收支账目,并接受业主和居民委员会的监督,确保资金取之于业主、用之于业主。
业主满20人必须召开首次业主大会
由于旧规定没有此款内容,经常出现一二十个业主也被迫成立业主大会的现象,华而不实。新规则规定,业主不满20人的,经全体业主同意可以不成立业主大会,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。这就是说,业主人数满20人必须召开首次业主大会。
业主大会筹备组组长有了指定人选
为避免扯皮,新规则把首次业主大会的筹备事宜进一步精确——筹备组由居民委员会、建设单位(包括公有住房出售单位)代表各1名,业主代表3名至7名组成。筹备组组长由居民委员会的工作人员担任,业主代表由业主自荐或居民委员会推荐产生。
业主若对筹备内容有异议,要在公告后7日内提出,筹备组应当在大会召开前予以答复。冯千杰说,由于旧规则没有设定时限,提异议随时随地,整改起来拖拖拉拉,结果纸上一套,执行起来又是一套。
临时会议该开必须开
业主大会有定期会议和临时会议之分。当有20%以上业主提议或发生重大事故、紧急事件需要及时处理的,业主委员会应该及时组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不履行组织召开会议职责的,上级管理部门将责令限期召开。逾期仍不召开的,由县(市)区房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇政府指导业主召开。