本报讯 （见习记者 孙自豪 通讯员 杨新兴）我市现行的业主委员会组建规定是7年前制定的。从今年6月1日起至2014年5月31日，我市将实行新的《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》。

　　19日下午，记者边翻阅新旧两份文件，边请教市物业管理办公室副主任冯千杰。他说，新旧对比，不是单纯地从19条到33条的数量上的变化，重要的是，制度更加细化了，规定更人性化了。新规则中的不少条款和做法是我市乃至我省物业管理史上的首创。

　　没有房产证也能当“业主”

　　“业主”指的是房屋所有权人。新规则特别提出，由于种种原因暂时没有办理房屋产权登记、没有领到房产证，但对房屋同时具有占有、使用、收益和处分权利的实际所有人，将依法享有业主的权利，并承担相应义务。

　　乡镇也是管理部门

　　“五级”指市、区、办事处（乡）、社区委员会和物业公司。旧规则没有把乡镇一级纳入，但在有的地方如洛龙区的个别乡镇，并未设街道办事处，大部分居民小区辖属于乡镇政府。

　　新规则规定，各县（市）区房地产管理部门和辖区街道办事处、乡镇政府对本辖区内的业主大会、业主委员会的成立进行指导，并对其活动依法进行监督和管理。另外，辖区街道办事处、乡镇政府将确定一名副主任、副乡镇长分管该项工作。

　　“五级管理还体现在双备案机制上。”冯千杰说，6月之前，业主委员会选举产生后只要到县（市）区房产管理部门备案就行了。6月1日以后，还要同时到辖区街道办事处或乡镇政府办理备案手续。

　　业主大会应定期“晒账”

　　新规则规定业主大会、业主委员会不得进行与物业管理无关的活动、不得从事营利活动，但同时又规定，实行业主自治管理的物业管理区域，业主大会、业主委员会可以收取物业管理服务费。       

　　业主大会、业主委员会每半年要向业主公布一次收支账目，并接受业主和居民委员会的监督，确保资金取之于业主、用之于业主。

　　业主满20人必须召开首次业主大会

　　由于旧规定没有此款内容，经常出现一二十个业主也被迫成立业主大会的现象，华而不实。新规则规定，业主不满20人的，经全体业主同意可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。这就是说，业主人数满20人必须召开首次业主大会。

　　业主大会筹备组组长有了指定人选

　　为避免扯皮，新规则把首次业主大会的筹备事宜进一步精确——筹备组由居民委员会、建设单位（包括公有住房出售单位）代表各1名，业主代表3名至7名组成。筹备组组长由居民委员会的工作人员担任，业主代表由业主自荐或居民委员会推荐产生。

　　业主若对筹备内容有异议，要在公告后7日内提出，筹备组应当在大会召开前予以答复。冯千杰说，由于旧规则没有设定时限，提异议随时随地，整改起来拖拖拉拉，结果纸上一套，执行起来又是一套。

　　临时会议该开必须开

　　业主大会有定期会议和临时会议之分。当有20%以上业主提议或发生重大事故、紧急事件需要及时处理的，业主委员会应该及时组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不履行组织召开会议职责的，上级管理部门将责令限期召开。逾期仍不召开的，由县（市）区房产管理部门和辖区街道办事处、乡镇政府指导业主召开。