4月17日，国务院发布了楼市最强调控政策——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业界简称“国十条”）。铺天盖地的“‘国十条’引发楼市强震”报道，几乎是当下最热门话题。洛阳楼市反映如何？连日来，记者跑楼盘，进机关，采访购房者，全方位调查洛阳楼市状况。

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　　洛阳房价虚高？

　　《郑州晚报》记者袁瑞清长期从事郑州楼市报道，近日他在洛阳采风时惊呼：洛阳房价直逼省会郑州！

　　市房管局提供的一份《2010年洛阳购房指南》地图上，共有大小41个楼盘：房价从2501元至3000元的楼盘3个、3001元至3500元的3个、3501元至4000元的10个、4000元至5000元的18个、5000元以上的7个。其中，泉舜财富中心个别楼层房价达到每平方米8000元。

　　就在一个多月前，生源地产以每亩621万元的价格，拿下了周山路附近一块20多亩的土地，创下洛阳目前住宅用地的最高单价，成为洛阳地王。

　　统计资料还显示，2009年1至9月，洛阳商品房销售均价3086元/平方米，高于全省均价400多元。今年4月，洛阳新建住宅销售均价3580元/平方米，比去年同期增长近三成。

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　　楼盘应声退热？

　　4月下旬举行的2010洛阳春季房博会上，看房人数明显减少。上阳华府销售中心副经理吕鹏飞说，4月中下旬前来看房的人数明显下降，交易量也从先前的平均1天1套降为2天1套。5月6日开始，恒大地产在20多个城市全面推行八五折优惠，洛阳恒大绿洲楼盘也不例外。世纪华阳售楼热线工作人员明确表示，连日来确实存在退房现象。记者随机采访的几个售楼部，也有些冷清。

　　旨在遏制房价、地价过快上涨的“国十条”来了，莫非洛阳楼市开始强震？

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　　“一线城市感冒全国吃药”

　　之所以称“国十条”为历年来最严厉，是因为除了尚未出台的房产税，政府把目前能够动用的一切手段用到了极限：稳定房价不力将问责、高房价地区三套房停贷、异地购房将被监控……

　　但是，如此严格的“国十条”，却被洛阳房地产开发商、购房者认为是“一线城市感冒全国吃药”。绝大多数的受访者表示，其影响“感觉不大”。

　　市房地产市场交易中心许姓工作人员说，洛阳楼市并没有降温，只是大多已经售罄。她的这一判断，记者在随后的走访中得到证实。而且，大部分楼盘都不愁销路，上述世纪华阳的接线员甚至表示欢迎退房，因为“很好卖出去”。至于恒大绿洲的全面降价，记者发现，其打折后的房价仍在4360元至6000多元。

　　在中航光电上班的康师傅说，他刚买过一套90多平方米的房子，“国十条”已与他没有关系。他说：“这个节骨眼儿上，如果是等着住，什么时候买都是对的；如果是改善住房或是搞投资，还是等等再说吧。”

　　洛阳居业房地产开发有限公司总经理郭震说，“国十条”主要针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的一线城市。具体到洛阳来说，其影响不大，前后房价基本持平。

　　河南精顺房地产营销策划有限公司市场部经理周莉认为，洛阳楼市投机炒房现象虽然有，但不占主流。

　　“一切正常。”老城区集市街附近一家房屋中介负责人表示，“国十条”发布前后，租价、二手房房价均没有明显变化。

　　市房管局有关负责人表示，“国十条”对洛阳的影响，主要是心理上的影响。“加重了市场上的观望情绪，期待房价下跌。”该负责人说。

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　　“国十条”发威有待时日

　　“国十条”规定的差别化房贷政策包括：购买首套自住房、建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　建行洛阳分行有关负责人表示，他们已在执行新的房贷政策。目前，他们根据贷款者的住房信贷记录来判定其购房是否属第二套住房。已经申请房贷尚未审批下来的贷款者，该银行将以贷款合同生效日为界，4月17日之后的采用新办法，之前的仍按老办法执行。

　　显然，银行所采取的第二套住房认定标准存在很大缺陷，如首套住房未贷款的家庭再次购房将仍按首套住房信贷政策。但是，截至目前，全国第二套住房的认定标准还在研究制定之中。市房管局市场处有关负责人表示，我市有关部门还未就标准认定工作达成一致意见。

　　一直以来，洛阳鼓励外地人来洛置业发展，甚至开辟了外地群众来洛购房绿色通道。今年1至4月，外地人来洛购房1038套、金额4.13亿元，同比分别增长80.21%、117.37％。

　　不过，为打击“异地炒房”，“国十条”规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　市房管局市场处的一位负责人说，这条规定使洛阳实施效果很好的吸引外地群众来洛购房的政策无所适从。另外，“异地”认定工作也将面临难题。

　　业内人士分析，“国十条”还需要诸多具体细则下发，其真正发挥作用的时间还需半年左右。

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　　洛阳房市很理性

　　“不容否认，国家对楼市强力治理环境下，洛阳楼市将会不可避免地短暂下探。”11日下午，河南科技大学经济与管理学院院长席升阳教授接受本报记者采访时说，洛阳房市未来肯定会一路上升。“未来十年，洛阳房市价量齐升的态势是可以肯定的。”

　　席升阳说，在全国的三线城市群中，洛阳是有重要影响的一员，其房价应在三线城市群中处于高位。然而，当前洛阳的房价并没有比周围的三门峡、新乡等三线城市高出很多。当前的洛阳房地产市场处于“洼地”。

　　“洛阳房市热度适中。”席升阳分析说，判断一个地区房市是否过热，一是房地产价格与租赁房价格之比，大于100即为房市过热；二是房地产价格超出家庭可支配收入的8倍即为过热。对于洛阳来说，房价基本处于均衡状态。如果出现量价齐跌，那也是暂时的。

　　席升阳援引有关统计资料说，洛阳70%的购房者属于居住性消费行为，是一种刚性需求。这种刚性需求会在一定时段内因政策、舆论等因素被抑制，出现持币观望局面。但从长期看，刚性需求最终会从压抑下释放出来，形成现实的消费行动。

　　根据推算，到2020年，洛阳市区人口将达到300万人左右，这种巨大的城市发展潜力，也将会在更大的空间尺度上推动房地产业发展。

　　“2004年以来，国家年年调控房市、遏制房价，洛阳房价却年年攀升。这是由房市的成本、利润空间、区域经济水平等内生变量决定的。”席升阳说，洛阳房市很理性、很成熟。