房 价

　　2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市步入降温通道：1月成交量显著萎缩，春节楼市跌入“冰点”。在新一轮调控高压下，多方期盼楼市会出现“合理调整”。

　　有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，调控“战果”有望扩大，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个迫切需要解决的问题。

　　1　楼市又现“蹦极”　重压之下“走低”

　　跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年12月底还火爆异常，但自今年1月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。

　　上海永庆房屋的数据显示，1月，上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月，上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。

　　一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据显示，6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。

　　2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

　　上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市的成交量跌幅超过20%，大连、长沙、包头等城市的成交量跌幅超过50%。

　　业内人士坦承，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。

　　2　“最严调控”持续升级 房价有望“合理调整”

　　种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。

　　根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

　　与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市调控“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。

　　除了行政手段调控，购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

　　在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，“奏效”也当更为明显。

　　“新一轮调控全面收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。”戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏说，如果一系列政策严格执行，调控成果会逐步显现。近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。

　　“今年楼市降温幅度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

　　3　避免误伤“合理需求” 切实给力“保障房”

　　记者采访发现，在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动，而信贷成本、购房门槛显著提高，房租价格也大幅上涨。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。

　　上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了：首套房贷八五折利率优惠已取消，商业房贷和公积金贷款利率一次次提高。他算了一下，“叠加”效应之下，现在申请100万元20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。

　　而推迟购房，又不得不承受房租上涨压力。陈树哲租住在浦东南泉北路的一套一室户，目前月租金2300元。租约将于4月底到期，房东已多次“打预防针”：如果想续租，房租每月要涨几百元。

　　近期，一份对全国31个省份的4060名租房者的调查显示，81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示，部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。

　　“加息通道中，未来还款压力会继续增加，经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

　　国家行政学院经济学教授张孝德表示，今后楼市调控，一方面要切实加快保障性住房建设，增加对自住性需求的有效供给；另一方面，在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市的主导力量，真正走出房价“蹦极”的怪圈。

　　（据新华社）

　　相关链接

　　2010年中国城市房价排行榜出炉

　　杭州、北京、上海等列前10位

　　日前，2010年中国城市房价排行榜揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高；北京以22310元/平方米紧随其后；上海新房均价下降至19168元/平方米，位列第三。

　　这是“宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，统计样本城市总量为110个。列前10位的城市分别为：杭州市、北京市、上海市、温州市18854元/平方米、三亚市18319元/平方米、深圳市16978元/平方米、宁波市13438元/平方米、广州市12560元/平方米、南京市12016元/平方米、舟山市10500元/平方米。

　　银川市列第71位，新房均价为4690元/平方米。在西北省会或首府城市中，兰州市列第49位，均价为5440元/平方米；西安市列第50位，均价为5398元/平方米；乌鲁木齐市列第75位，均价为4410元/平方米；西宁市列第93位，均价为3440元/平方米。