你不敲大北京的门，大北京也要来敲你的门；无论天津是否情愿，迟早都要被纳入“大北京”的格局中来。

　　2002年，北国之春，海河两岸，伴随着一座现代化新城的躁动，一个后来被称为“城市运营商”的新生儿呱呱坠地，开始了它那注定不会平静的成长历程。

　　城市运营商的作用可以用8个字来概括：承上启下，左右逢源——承政府宏观战略之上，启市场营运之下；搭建市场平台，整合两头资源；完善城市功能，提升城市架构的水平。

　　有人说，所谓城市运营商，不过是房地产发展商换上一件“新马甲”而已。也有人说，房地产商的开发规模有限，只能间接地推动城市发展，不应该忘了自己的本分，去搞什么城市运营。

　　但另一方面，在很多城市，城市运营商已不仅仅是一个概念，政府开始频频借助城市运营商之手去做自己想做的事情。

　　到底孰是孰非？是经营城市的必然结果，还是一个昙花一现的新概念？在此，为了系统、全面地讲述清楚“城市运营商”的应有内涵，我们将向读者讲述一段发生在天津的关于一个城市运营商的成长故事。

　　大盘时代后遗症

　　按照马克思主义唯物史观的基本原理，历史的发展总是在矛盾中按照否定之否定的规律螺旋式上升、演进，任何一个新生事物的出现都是内因和外因共同起作用、从量变到质变的过程。城市运营商这个概念听起来固然有些抽象，但似乎依然无法摆脱这个规律。

　　城市运营商从哪里来？可以说，这粒种子从萌发的那一刻起，就和房地产有着千丝万缕的关系。它是在中国的城市化进程和房地产市场化的实践中打磨、探索出来的。

　　欲破解城市运营商的身份之谜，我们不妨先放慢脚步，从催生城市运营商的外因——房地产界的大盘运动说起。

　　2001年，中国的房地产界刮起了一场至今还让很多人记忆犹新的华南旋风。

　　所谓华南旋风，发端于广州市番禺区一块面积近两万亩的农田上，因广州南下番禺的华南快速干道穿境而过，这块十几平方公里的土地被业内人士称为华南板块。随着广州城市发展的东拓南进，广东最有实力的八大房地产发展商迫不及待地圈地于此，终于上演了一场中国房地产开发史上前所未有的集中于城市远郊的大盘会战。从此，中国的房地产竞争进入了一个全新的阶段——大盘时代。

　　只有开发大盘，社区才能有足够的配套设施；只有开发大盘，才能保证投入的规模效益；只有开发大盘，才能创造出拉动购房者的生活方式，才能吸引人们到郊区安家落户。

　　华南板块中最有代表性的莫过于占地近万亩的祈福新村。在中国的房地产史上，祈福新村的开发模式可以说创造了一个人间奇迹。

　　2001年的祈福新村，已经居住了两万户人家十几万人，仍是广州市最热销的社区之一。伴随着香港的回归，这里成了香港人趋之若鹜的度假村，正是外来的强大购买力催生出这个中国迄今为止私人开发面积最大的独立社区。但无论如何，祈福新村堪称中国大盘开发的先行者，其后的成功也是顺理成章的事情。

　　于是，我们有机会看到华南板块上八大发展商在广州城外陈兵百万、蔚为壮观的一幕。但事物的发展总有两面性，华南板块的成功得益于市场的强力拉动，也由于缺乏政府的引导，留下了不少遗憾。

　　其一，华南板块的大盘开发集中在广州的远郊，而城市的远郊往往是城市规划管理工作尚未延伸到的地方，基础设施和公用设施尚无进行建设的条件，更谈不上完善。

　　其二，板块功能单一，大规模、大面积、各自为政的“居住城”建设，造成该地区城市功能的先天性不足。发展商毕竟是发展商，尽管在社区的打造上有时候会越过红线，但也只能把心思用在自身产品的打造上。

　　其三，为拉动买家，开发商不得不增加在“公建”配套上的投资，追求社区功能的大而全，几乎每一个大盘都有自己的学校、医院、购物中心和文化娱乐中心，结果一边是重复建设，一边是整个板块的公共配套设施严重不足，最终还是没有跳出“墙内美轮美奂，墙外兵荒马乱”的怪圈。

　　同时，华南板块至少有三大贡献：一是空前的市场竞争使发展商最大限度地发挥了产品创新的本领和价格性能比的潜力，大大提升了广东房地产的整体水平，最终受益的是消费者；二是顺应了广州南拓的发展思路，为广州的城市化探索了有益的经验和教训；三是政府通过华南板块真正体会到该如何尊重城市化的规律，与市场跳好“双人舞”。

　　与华南板块形成鲜明对比的，是广州市政府启动十年未果的珠江新城。珠江新城位于广州东部新中轴线上，总面积约6.6平方公里，曾被公认为未来广州的CBD。1992年，广州市政府决定打造珠江新城。

　　但七八年过去后，珠江新城不仅没有成为人们想象中的黄金旺地，反而成了政府和开发商心中永远的痛——好地几乎卖完，钱只收回一半；在卖出的土地中，有2/3的土地没有进入实质性开发。对政府而言，何时能收回全部卖地的收入，心里没底。而那些当初以高价购地的开发商，对珠江新城的明天更是不敢多想。直到2002年6月，市政府才终于有了新一轮的定案。

　　对比华南板块和珠江新城的开发历程，不难发现一个有趣的现象：同样是城市大型片区的开发，一个是市场强力拉动，一个是政府倾力打造，其结果是一个取得了市场的极大成功，但也不可避免地带来了完全由发展商来主导的新矛盾；另一个则因为忽视了市场的承受力，以致政府的蓝图迟迟不能变成现实，开发商们也骑虎难下。

　　由此可见，纯粹政府行为或纯粹市场行为在城市片区的开发与运作上都是极端的，科学的做法应该是由市场和市长共跳“双人舞”，即所谓的政府搭台企业唱戏。

　　道理虽然简单，但在实践中，市长和市场到底该如何跳“双人舞”呢？华南板块大盘开发的“后遗症”有没有成功的规避之道？政府和开发商到底该如何掌控城市化浪潮的前进之舟？

　　2002年12月，天津一家在中国的房地产界名不见经传的发展商——滨海市政发展有限公司联合工作室，悄悄打开了一片城市运营的新天地。