古语云：知人者智，自知者明。要想搞清楚滨海公司“我是谁，从哪里来，到哪里去”，为其量身打造出可持续发展的“航海图”，首先要对企业所处的外部环境有准确而深刻的理解。

　　2002年，正是中国的房地产迅猛发展的又一个好年头，出现了被称为外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。

　　但市场发展的规律证明，一个谁都能挣钱，甚至能挣大钱的行业，肯定是不正常的，出问题只是时间早晚的事。

　　另一方面，伴随着市场竞争的加剧，二八定律（在任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%的尽管是多数，却是次要的）将会强化房地产界的马太效应——强者越强，弱者越弱。在这一过程中，掌握不同资源优势与核心能力的发展商将各归其位，分野将越来越清晰。

　　因此，滨海公司既有风险也有机会。风险在于一旦找错了自身的发展定位，很有可能瞬间被市场大军的洪流淹没；机会则在于只要找准适合自身发展的空间，完全有可能开创出一片新天地。

　　事实上，遍布全国的发展商已出现明显分化趋势，“能上山的上山，该下乡的下乡”。所谓“上山”，是指那些在区域市场已经做大的发展商向北京、上海这样的大城市进军。而所谓的“下乡”，则是指那些实力相对较弱的发展商转战二线、三线城市，照样也挣得钵满盆满。

　　但“上山”，滨海公司还不具备这样的实力；“下乡”，同样也不是滨海公司的强项。刚刚崛起的滨海公司势必要寻找一条适合自身发展的第三种生存之路——导入一种全新的地产业态和开发模式，而不是简单地跟常规的发展商们比住宅开发的小分。

　　至此，一个属于滨海公司的时代悄然来临，这个时代的背景就是城市化浪潮下的城市运营和城区开发。

　　第一，中国高速发展的城市化催生城区开发商，滨海公司的时代机遇恰在于此。我国进入城市化高速发展时期，中国将产生许多新的城区，这就意味着与城市化关联较大的投资开发型企业——城区开发商必将诞生，并将迅速成长。

　　第二，天津的城市化进程呼唤的既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于二者之间的新型城区开发商。天津市外环内外大量、完整、成片的土地储备，为滨海公司成为“城区开发商”创造了必要的条件。

　　第三，天津的房地产市场发育尚不成熟，尚未引起国内地产巨头的充分重视，为滨海公司的跨越式发展创造了机会。天津市房地产市场状况和房地产企业的水平，客观上为滨海公司成为城区开发商提供了很大的空间和机会。

　　第四，特有的政府资源优势使滨海公司更容易贴近、借助天津城市化的发展趋势。利用这一特有的政府资源优势，通过企业自身拆借资金或动态占用部分建设资金，为城市修建新城区的道路和基础设施建设，获得道路周边大量的土地补偿，并优先控制新城区的土地，形成“以路换地”的运营模式，获得的土地将会不断增值，形成企业的收益。

　　滨海公司的跨越式发展，关键在于做好承政府之上、启市场之下的“城市运营商”。

　　城市运营商的出现解决了政府和市场两方面的问题。在经营城市的过程中，政府需要借助市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市。另一方面，纯粹市场型的开发商又肯定要以市场和自身利益为导向，无法兼顾到城市的长远发展和政府的宏观目标。

　　正当此时，滨海公司又采用“以路换地”的方式获取了位于天津市东部张贵庄的一块9000亩土地的开发权。显然，滨海公司只有成功地走出张贵庄，才称得上一个真正意义上的城市运营商。

　　摆在滨海公司面前的有两条路：一条是按照常规的思维，即重复大盘开发商的老路，冲进房地产竞争的行列，用实力再打江山；还有一条路则是另辟蹊径，寻找超常规的发展路径，跳出同质化的竞争，把企业从此送上差异化生存的康庄大道。

　　所谓城市运营商，首先要对城市的发展趋势有独到的判断和把握，要有宏观思维的能力，因此，任何一个片区的开发，第一步就是对其所在的城市和区域进行一番彻底的解读，对张贵庄这样的项目来说，这也是成功的关键。

　　在上个世纪二三十年代，天津是当之无愧的明星城市。但建国以后，风流总被雨打风吹去，天津的经济地位开始走下坡路，尤其是改革开放以来，随着东南沿海一批新兴对外开放城市的崛起，作为直辖市的天津逐渐淡出世人的视野，几乎成了一个被很多人遗忘的角落。

　　但用动态、发散、辩证的眼光去审视和把握今天和明天的天津就会发现，天津的可爱之处俯拾皆是：这里距北京仅一个多小时车程，交通空前发达；相对于北京的高消费水平，天津与之较大的生活成本落差给自身带来了巨大的市场空间；天津的文化较之北京更具人情味、民俗味，更贴近人性……一旦将这些城市的卖点与优势加以整合、挖掘，完全可以征服周边城市。

　　只有跳出天津看天津，把天津放在“大北京”的棋盘上去考察，张贵庄项目才是有根之木，有源之水。

　　所谓的“大北京地区”，是指由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角地区，覆盖有4000多万人口，7万平方公里面积。当然，北京和天津是大北京地区最核心的两个动力源。

　　因此，张贵庄项目一定要跳出天津，要放在大北京的背景下去把握。伴随着区域经济的重新整合，现在的中国明显有三个极：第一个是大北京，第二个是大上海，第三个就是大广东。

　　未来正进入一个整合时代，而不再是简单的行政时代。以华南经济圈为例，靠香港自己本身对抗上海根本不可能，香港只有跟广东抱到一起，它的吨位和能量才能够对抗上海。因此，加速粤港一体化的进程已成为人们的共识。同理，尽管大北京地区城市之间的经济关联度不高，但时过境迁，面对新世纪的挑战，天津要想大发展，必须跳出行政思维的怪圈，求助于区域经济发展的大势和市场的力量。

　　天津已经到了“你不去敲大北京的门，大北京也要来敲你的门”的时候！不管天津愿不愿意，迟早都要纳入大北京的战略。

　　天津应该主动地去拥抱北京，去承接大北京的阳光雨露。

　　天津要快速发展，离不开北京的强势起飞，一旦北京的辐射力加强，天津的优势和个性也会得到极大的张扬。

　　而张贵庄的机遇就在这很多人以为虚无缥缈的大北京区域中，把目标锁定在大北京。只有市场半径辐射到大北京这个层面，张贵庄才能引起市场的关注。如果不以大北京的思维来确定项目的定位和辐射范畴，结果肯定是死路一条！

　　那么，在大北京的棋盘上，张贵庄这颗棋子究竟该怎样下呢？