广州琶洲国际会议展览中心 (资料图片) 　　改造后的广州猎德村 （资料图片）

　　旧城镇、旧村落、旧厂房等“三旧项目”的改造(以下简称“三旧改造”)往往被视为城市发展中“最难啃的骨头”，考验着各地政府的执政智慧。

　　近年来，广州市政府确立了“政府主导、以村为主、市场运作”基本原则，大力推进“三旧改造”。“三旧改造”的顺利推进，成为广州改善人居环境、提升城市形象的突破口和促进产业升级、增强城市竞争力的强大助推器。本报今日转发新华社介绍广州“三旧改造”经验文章并配发评论，敬请关注。

　　1　以村民为主体 化解改造阻力

　　广州是一座历史文化名城，旧建筑较多，“三旧改造”任务艰巨。据广东省国土资源厅统计，广州市符合“三旧改造”用地面积达494平方公里，约占城区面积1/3，其中旧村庄面积约266平方公里，统计在册的城中村有138个。

　　2009年以来，广州组建了专门机构统筹“三旧改造”，“三旧改造”步入快速推进时期。

　　在广州中央商务区猎德大桥旁有一处亮丽的景观，20座高楼整齐排列，小区内有标准游泳池、足球场、现代化的学校……这里是广州第一个城中村整体改造试点村——猎德村。

　　村民李伟时回忆说，改造前这里“到处是歪歪扭扭的土路，路边污水臭气熏天，楼房间距小得可以握手，白天回家也要开灯”。

　　猎德村改造启动之初，支持改造的村民只有70%。村“两委”班子从村民利益出发，将村里25万平方米可建设用地分成村民住宅复建安置回迁区、村集体物业复建区、融资地块。融资地块拍卖所得46亿元扣除税费约200万元外，全部由政府返还给村用于城中村改造。随着改造规划的逐渐明确和完善，村民参与改造的积极性逐步提高，最终99%的村民签名确认同意进行改造。

　　广州市委常委、常务副市长、“三旧改造”办公室主任苏泽群说，“三旧改造”近年来能够取得突破性进展，首先在于确立了“政府主导、以村为主、市场运作”的基本原则。在这一工作原则指导下，政府倡导村集体经济组织成为城中村改造主体，而政府主要从政策扶持、工作指导、重大问题协调解决、资金监管等方面推进，具体改造事宜则由村集体参与并决定其命运。政府推进改造的意愿由此转换为村民集体决策下的自愿改造，政府从原来矛盾的一方转换为驾驭矛盾的主体，避免了政府与村民之间的矛盾冲突，也有助于村民的利益得到充分保障。

　　2　引入市场机制 保障改造动力

　　很长一段时间内，广州市并未放开让开发商进入“三旧改造”。在新一轮“三旧改造”中，广州探索引进市场运作机制，要求全面改造项目一般应通过土地公开出让招商融资进行改造，同时也鼓励村集体经济组织自主实施改造。

　　广州市“三旧办”常务副主任丁强说，在引进市场力量的过程中，如何做好监管，确保村民利益得到保障成为核心问题。为此，广州采取了多项举措，专门出台了加强复建安置资金监管的意见，要求改造主体将改造的资金包括复建物业建造资金、临时安置补助资金等存入指定监管账户，实行专款专用。在批复改造方案时，政府也会着眼长远发展，保障集体经济收入改造后不降低并略有增长。

　　琶洲村是“三旧改造”首先启动的村落之一，位于广州市国际会议展览中心。2009年10月，保利地产通过公开出让方式取得琶洲村地块的使用权。此次出让建立了城中村改造监控金制度，监控金账户的解控和使用须经区政府、街道办事处和琶洲经济联社共同审批同意。

　　琶洲村改造后，腾出面积超过800亩的建设用地，所得土地资源将用于市政道路、村社区物业升级改造及学校等生活配套设施建设。而村民回迁安置区建筑密度降低为30%，绿地率大幅提高到35%，公共服务设施的配套水平也大大提高。

　　3　实施一村一策 激发改造活力

　　广州旧城区和城中村大多具有丰富的历史文化内涵，如何保留历史文化是改造中不可回避的问题。

　　苏泽群告诉记者，广州市在城中村改造中实行“一村一策”的原则，对不同的城中村，区分其不同情况、不同地段、不同历史文化背景，有针对性地制订改造方案，该拆的拆，该保留的则坚决保留，而不是一概大拆大建。适合发展商业的，则在完善商业配套设施上做文章；适合发展旅游业的，则在挖掘历史文化内涵上下工夫。

　　海珠区黄埔古村和黄埔古港是广州重要的历史文化遗产，是广州辉煌海上贸易史的见证。这些村落在改造时，一方面保护现有历史建筑，另一方面挖掘古村的历史文化，通过注入现代休闲旅游商业活动，将古村打造成为反映广州特色文化的历史古村镇旅游名片。

　　苏泽群说，广州在“三旧改造”中，积极探索了多种模式，如猎德村实施整村改造，黄埔古村恢复古村落风貌，政府投资达3亿元，而裕安围则是介于两者之间，拆小部分，完善村的公共设施。今后“三旧改造”还将探索新的改造方式，更加注重区域的协调发展。

　　4　改善人居环境 提升城市形象

　　36岁的卢耀明是广州市天河区土生土长的杨箕村村民,2010年，杨箕村也启动了城中村改造。他告诉记者，虽然对故居有些不舍，但还是在改造协议书上签了名，因为改造之前“治安环境不好，居住条件差。看到其他旧村改造后，居住环境改善了，生活配套设施完善了”。

　　苏泽群表示，城中村改造的出发点是惠民，改造后城中村功能的提升，为老百姓带来了居住环境的改善、收入的提高。以前城中村发展所依赖的多是土地和房屋租赁，改造后则可以多方位发展。

　　据统计，广州市完成改造的项目中已有81.8公顷土地用于现代服务业、文化设施和创意产业，占已改造土地面积的44.08%，超过40公顷土地经公益征收后用于城市基础设施建设和公益事业。

　　从全市已批复的17个城中村改造方案来看，改造前原城中村平均建筑密度44.73%，绿地率6.17%，改造后平均建筑密度降为24.5%,绿地率达35.54%。通过“三旧改造”，广州市一定程度上缓解了基础设施、文化设施和发展现代服务业建设用地的矛盾，为城市建设发展创造了有利条件。

　　5　集约利用土地 推进产业升级

　　位于广州市海珠区新港中路的T·I·T创意园，集设计、研发、展销于一体，园内集聚了多家知名服装服饰企业，创意园全年产值超过150亿元，被誉为“华南最大T台”、“中国时尚创意文化新坐标”。

　　而就在4年前，这里还是满地油污、机器轰鸣的老纺织工厂，因经营亏损而停产。2007年，广州开始着手对此进行旧厂改造，经过18个月“修救如旧、建新如故”的改造，实现了从生产纺织机械到输出时尚创意、从纺织老厂房到时尚创意园的转变。

　　在改造过程中，园区注重对有艺术和历史价值的旧设备、旧建筑等的保护，最大限度保留园区老工业厂区有价值的原始建筑体貌特征及原生态环境，绿化覆盖率从原来的50%提升到70%。与此同时，园区还对各部分物业的使用功能进行了重新规划和艺术加工，建成设计区、时尚发布中心、名店街、服务配套区等。

　　如T·I·T创意园一样，更多的“三旧项目”通过华丽转身而实现了价值倍增。从2008年开始，广州市分三批实施中心城区产业“退二进三”计划，其中第一批116家企业已有105家完成停业、关闭或搬迁工作。目前，广州市已批复旧厂房改造项目45个，涉及用地面积208.13公顷。

　　丁强介绍，从土地管理角度看，“三旧改造”的意义在于通过对旧村庄、旧厂房、旧城镇进行改造，腾出宝贵的建设用地指标，用来安置新项目或扩大原有项目规模，提升集约用地水平。

　　6　建立长效机制 破解改造难题

　　广州市“三旧改造”在整体顺利推进的同时，也面临着土地性质转变待明确、审批效率不高等问题。

　　一是土地性质转变缺乏政策依据。

　　在番禺一处城中村改造项目中，所在区域原本存有大量非商住用地，当年相关部门在土地征收时，以10万元至20万元一亩的低价收回，再以每亩25万元转让给开发商。待到变成商品房上市之后，楼价已经超过每平方米5000元。一些村民表示，在整个土地转换过程中，村民似乎成了“获利最低的群体”。

　　业内人士指出，除了城中村现行改造密度高低存可商榷之处外，土地性质转换过程中的政策依据也存在空白。城中村土地为村留宅基地，性质属于集体所有，而商品房的土地则为国有。当集体所有制土地变成国家所有制土地时，目前还缺乏明确的价值换算标准。另外，城中村及其周边用地还包括农田、水塘、工业地等，其征地标准也已制定多年，不能与当前的市场变化相协调适应，亟待制定土地性质转变换算标准，最大限度保障村民利益。

　　二是运作高效的工作机制亟待建立。

　　广州“三旧办”建设管理处刘杰处长介绍，“三旧改造”的审批效率较低，与政府与群众的期望还有较大差距，也与改造项目的需求不相适应，亟待建立运作高效的工作机制。

　　三是改造方案确定面临较大难题。

　　改造方案是实施改造的基础和依据，改造方案的科学性和可实施性是顺利推进“三旧改造”的保障。在改造方案的确定过程中，需充分考虑项目现状、融资、改造意愿、市场推动力等因素，确立科学有效的方案制订及调整机制是广州市下一步工作重点之一。