制图 翔宇

    进入11月，楼市新盘扎堆入市，在开发商发售认筹卡、开放样板房、打折等多种营销活动之下，不少刚性购房需求得到释放。然而在购房过程中，不少市民会遇到不知如何签订购房合同、办理贷款等问题。今日起本报推出《购房全攻略》系列报道，希望能给购房者提供一些参考。

    市民张强在新区看中了一套面积约120平方米的高层住宅，打算近期就与房地产开发商签订购房合同，可是对于第一次买房的他来说，不知道签订购房合同需递交哪些资料，对在签订购房合同时如何保障自身权益也心中无底。

    1 五个证件要看仔细

    我市某地产联盟负责人路延熹说，商品房买卖属于不动产买卖，涉及金额大，对于买方来讲，风险较大。因此购房人首先需要选择资质等级高、信誉良好、资金实力雄厚的房地产开发商，这类开发商的诚信度、售后服务、严格执行合同方面都比较好。

    在购房过程中，不少购房人将关注的重点放在了房屋位置、小区规划、楼盘设计等方面，而忽略了对开发商资质的审查，给购房埋下了隐患。

    路延熹提醒购房人，在签订购房合同前，需事先查阅所购的房屋是否取得了《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》上所载的房屋幢号范围内。

    同时，购房人要详细审查房地产项目的相关证件：由国土部门核发的国有土地使用证、由规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程用地规划许可证、建设部门核发的建设工程施工许可证。上述“五证”齐全，才证明开发商所销售的房屋是合法的。

    2 签补充协议须小心

    从2010年起，我市开发商统一使用省建设厅和省工商行政管理局联合制订的商品房买卖合同，并且对新批准销售的房地产开发项目统一实行网上合同签订和联机备案。业内人士林辉敏说，与老款合同相比，此款合同较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系。

    不过，目前大家签订的购房合同除了政府制订的商品房买卖合同外，还有由开发商制订的商品房购房合同补充协议。部分开发商制订的购房合同补充协议未到房管部门备案，其中可能暗藏陷阱，如存在免除自身责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利等内容。

    业内人士提醒，购房人要警惕补充协议里写有“若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准”这类条款。就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一、标准合同条款第二、开发商单方提供的补充协议以及填充条款第三，而上述补充协议所设格式条款，效力大于非格式条款，违背了法律法规相关规定。另外，还有一些开发商在附加协议里，加上了“任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%”。这一协议看似对买卖双方都有效力，实则单方面加重了消费者违约责任。

    3 填充条款也须留意

    除补充协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，消费者也须留意。目前，商品房买卖合同有部分空格可供买卖双方签约时现场商定。但有部分开发商先行拟订条款填充其中，侵犯了购房人合法权利。

    例如，标准合同原有多个选项供选择，但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件，开发商交房时达不到此要求，有几种解决方式：开发商双倍赔偿消费者装饰价差；开发商无条件返工，达到消费者要求等。有精明的开发商不与消费者协商，先行在合同中填充了第二个选项。

    4 避免出现小错小漏

    采访发现，在签订购房合同时，不少购房人容易出现写错或漏填通信地址这样的小错误。业内人士表示，通信地址的漏填、错填也会为买卖双方带来麻烦。

    在购房过程中，假如任何一方存在违约行为，当受损害方须通过信函通知对方解除合同或执法部门须通过信函通知当事人参与仲裁、诉讼时，如果购房合同上没有填写有效的通信地址，那将会使有关部门无法进行联系，从而为执法带来难度，加大了受损害方维护合法权益的难度。

    因此，买卖双方在签订购房合同时，双方均应填写有效的身份证号码及通信地址等资料。没有填写任何一方的通信地址、身份证号码或无身份证复印件，将有可能导致无法通过申请仲裁或起诉等法律途径追究违约方的违约责任，从而令自身的合法权益无法保障。

    业内人士提醒，签订购房合同时购房人须携带正楷方章一枚，办理一次性付款、商业贷款、住房公积金付款的购房人须分别带3份、5份、7份身份证复印件。

    记者 戈晓芳

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    多地调整住房公积金政策

    近期，我国多地调整住房公积金政策，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。一些专家认为，这些政策调整符合中国政府差别化信贷的精神，有利于满足刚需群体的购房需求。

    10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整，武汉市民首次使用住房公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。

    住房公积金是中国城市市民缴存的一种长期住房储金，累计到一定数额后可享受较低利率的贷款。如武汉一样，最近一个月，我国已有20多个城市调整了住房公积金政策。北京、沈阳等城市也加入到住房公积金异地互贷的行列。

    此外，深圳、镇江等城市规定子女用住房公积金贷款买房时，允许将父母作为共同还款人，大连、深圳等城市将首套房住房公积金贷款首付比例降至两成。

    有关专家认为，这些住房公积金政策的调整是对楼市疲软的一种刺激手段，通过政策调整鼓励购房者使用住房公积金贷款买房，一方面可以满足刚需，另一方面可在一定程度上刺激楼市成交量回升。 （据新华网）