制图 莉莎

    近年来，商业贷款买房已成为购房者付款的方式之一。那么对于首次购房的工薪阶层而言，房贷按揭多少年合算？该不该提前还房贷？理财师建议，购房者最好根据自己的还款能力选择贷款年限与还款方式。

    1 结合收入选择贷款年限

    目前，针对住宅的商业贷款最高贷款年限为30年，首套房的首付比例为三成，3至5年的贷款利率为6.4%；5年以上的贷款利率为6.55%。

    通常来说，相同金额的房贷，贷款年限越长，产生的利息就越多。如张先生最近打算向银行贷款30万元买房，还贷年限为20年。按照目前贷款利率，采取等额本息的方式，他的还款总额约为54万元，月供为2245元。这意味着张先生贷款20年需要支付银行24万元的利息。假如把20年的贷款时间缩短为10年，那么总还款额约41万元，虽然月供提高至3414元，可支付的利息少了13万元。两者相比较，明显是贷款年限短更为合算。

    不少购房者因此打算尽量缩短贷款年限。而我市某商业银行的理财师张烟芝说，购房者最好根据自己的还款能力选择贷款年限与还款方式。个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入的比例最好控制在28％~35％。如果张先生和他的妻子的月收入在5000元以内，选择20年的贷款年限比较合适。而10年的还款期限，每月的还款额已超过家庭收入50％的警戒线，不仅有可能降低张先生和家人的生活质量，还将增加银行的信贷风险。

    2 两种情况不必提前还款

    采访发现，不少人在购买房子后，并没有供满贷款期限，就因为各种原因提前还款了。理财师郭先生说，在银行货币政策处于加息周期时，购房者提前还贷能节省利息支出，但如果处于降息周期，提前还贷意义不大。

    另外，还有两种贷款者也不宜提前还贷。一种是使用等额本息还款法的借款人，还款年数已接近中期，这时选择提前还款不太合算。因为，等额本息还款法是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

    还有一种是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效地减少利息支出。

    3 提前还贷需选对方式

    “提前还贷虽然能减少利息支出。但是只有根据自身情况选对提前还贷方式，才能够真正达到省利息的效果。”业内人士说。

    提前还贷分为提前全部还贷和提前部分还贷两大方式。提前全部还贷即贷款人一次性将剩下的全部贷款还清，这样可以最大限度地节省利息，可由于对贷款人经济条件有很高的要求，选择这种提前还贷方式的人并不多，更多时候贷款人还是会选择提前部分还贷。

    目前，提前部分还款方式大致有三种，即剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；减少剩余贷款的每月还款额，保持还款期限不变；减少剩余贷款的每月还款额，同时将还款期限缩短。

    假设贷款人的贷款总额为25万元，贷款期限为10年，其原还款总额约为34万元，2011年1月至2012年11月已还6.5万元，如果贷款人采用缩短还款年限、月还款额基本不变的方式，在今年12月提前还贷10万元，那么从2013年1月开始每月需还款约2902元，2016年6月即可把房贷全部还清，并可节省利息约4.8万元。但是若采用的是减少月还款额、还款期不变这种方式，从2013年开始每月还贷约1476元，2020年12月才可把房贷全部还清，只能节省利息支出约3万元。

    相比之下，缩短还款年限、月还款额基本不变的提前部分还贷方式更能有效减少利息。不过，在确定提前还款方式之前，购房者还需考虑利率走势等多方面的因素，并且在向银行申请提前还款时要注意咨询银行对此是否收取违约金等费用，综合考虑后确定选择哪种方式提前还贷。

    记者 戈晓芳