图① 图② 图③

    核心提示

    房契，即旧时民间房产买卖、典当、租佃活动中订立的契约文书。与地契一样，房契也可归结为两大类，即官契（红契）和民契（白契）。而且，在房屋交易达成之前，还要经过一道手续，即“遍问亲邻”——卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的同意，还要得到邻居的首肯。

    1 房产转移原因五花八门

    为筹建中国契约博物馆，近年来，洛阳民俗博物馆相继从民间征集了各类房契近200份。这些房契上起明崇祯年间，下至民国时期，我们从中挑选了几份。从这些具有一定代表性的房契中，可以看出近代河洛地区房产权属变更的具体原因。

    ■生活困苦 卖房糊口

    “立卖永远死契文字人郭冯氏同（孙）全则因无钱使用，今将自己土窑两座，门窗俱全，坑侧（厕）一个，土木相连，照以上地二分起粮。四至东开，水流出入行路依古往来。今立契出卖于郭雷鸣名下修理经应（营）为业。同中言明，总价大钱一十四千文。其钱当日笔下交足，恐（空）口难凭，立卖契文字存证。咸丰九年四月立卖永远死契文字人郭冯氏 （孙）全则。”

    这是一份用毛笔书写在宣纸上的房契文书，长43.6厘米，宽29.6厘米。（图①）

    “在此契中，奶奶带着孙子卖掉了家中仅有的两座土窑，契中没有出现儿子、儿媳，应是年迈的奶奶带着孙子生活，因缺钱无粮‘糊口不便’被逼无奈才卖房的。”洛阳民俗博物馆馆长王支援说。

    郭冯氏祖孙二人的遭遇是旧时失房农民的缩影。“除非万不得已，是绝不会用卖房这种方法来筹钱筹粮的。”王支援说。

    ■突遇灾难 卖房救急

    “立卖庄基文契人董金钊因堂侄身亡无嗣，外债殡埋等费，实□□□□□庄基一段，坐落北街。其地南北畛，东至杜呼雷夥墙心，西至路心，南到耿保夥墙心，北到杜呼雷夥墙心。四至分明，上下金石土木相连。同中人说合，情愿出卖于董金怀名下，永远为足……自卖之后，永无反悔，恐后无凭，立契为证。咸丰八年七月十一日立卖地契人董金钊。”

    该卖庄基文契同样用毛笔书写于宣纸之上，长45.2厘米，宽30厘米，左侧中下部有一戳记，上书“正堂示，给官产行，刘荏芳戳记”。（图②）

    契文反映了卖房人董金钊为帮助无妻无子的过世堂侄而卖掉房子，以便还清堂侄生前的外债及殡葬费用。

    “这种类型的契约也是那个时代劳苦大众苦难生活的真实写照。”王支援说，旧时，由于基本的社会保障制度的缺乏，特别是正规救急机制的缺失，导致生活在最底层的百姓，一旦家中出现突发灾难，除了卖房卖地，便没有更好的应对措施。

    ■筹资建学 卖公用地

    “立卖契约销村南寨明强学校为开办无资，众村公议，今将南官杭宅基一所，计地四厘三毫八丝，其庄坐西向东，东至小路三尺，西至崖根，南至杨根保，北至小路三尺，四至分明，尽在卖数。今同中人说合，情愿出卖于李相年名下管业居住，言定时值共卖价大洋十元整。恐（空）口无凭，立卖契约为证，此照。民国十九年八月二十六日 乡地杨书林。”

    这份长44厘米，宽28.8厘米的卖房基契（图3），也是用毛笔书写于宣纸之上，内容则讲述了销村为办学将村公地卖给私人以筹资建学之事。“这表明旧时的房屋买卖，有时也兼具社会公益性质。”王支援说。

    2 交易须经族人、邻居同意

    房契，系旧时民间房产买卖、典当、租佃活动中订立的交易契约文书。房屋作为人们的居所，其在市场上交易可谓由来已久。而且，房产交易作为房产权属转移的一种重要形式，其法律关系一直以来都是以契约形式来体现的。比如，古代进行房产买卖须先立契，再缴纳契税，最后印契约，即请有关部门在合同上盖章。

    “房屋作为一种特殊的资源，其在达成交易之前，还要经过一道手续，即‘遍问亲邻’。”王支援说，如宋太祖时，曾明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”从中可以看出，卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的同意，而且要得到邻居的首肯，其亲人、族人、邻居还优先享有交易权。

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    契税形成可追溯至东晋时期

    契税这一古代房产交易中的一种伴生现象，其形成可追溯至东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。

    “当时的估税分为两种，即输估和散估。”王支援说，当时规定，对交易额较大、有契约为据的征收输估，即每一万钱交易额官府征收四百钱，即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%；对于数额较小、没有契约字据根据的，则征收散估。

    北宋开宝二年（公元969年），由于估税已明显不利于契税的征收，于是开始征收印契钱。明清以后，契税开始由双方共同缴纳演变为由买方支付。清朝末年，土地、房屋买卖的契税税率更是提高到9%，典当契税税率提高到6%。

    王支援表示，契税制度的不断完善及契税税率的不断提高，说明契税越来越成为古代官府重要的经济来源。因此，官府对房屋交易的管控也相对更为严格。

    文中所涉部分名词释义：

    1.乡地：乡房地经纪人。

    2.契税：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。