老城区刘先生问：2006年1月，我将四间房屋租给魏某开酒店，双方约定：先交租金，后用房，一次交清三个月，期限三年。但是，7月以后的房租魏某一直拖欠不交，其酒店现在已经停止营业，物品至今没有搬走，我该怎么办？

　　大进律师事务所许现伟律师：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租赁双方就租赁合同的主要内容协商一致，双方签字后，即发生法律效力，受法律保护。就本案来讲，魏某不按时交纳房租已构成违约。《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据该条规定，你应先要求魏某在合理期限内支付房租，如果逾期仍不支付，你可以通知魏某解除合同。如果合同解除后，魏某仍不将酒店物品搬走，你可以向法院提起诉讼，要求魏某支付房租及违约金，同时申请财产保全，将酒店物品另存他处，这样你就可以恢复对楼房的使用权。

　　房产抵押未经登记是否无效

　　西工区王先生问：朋友用一套商品房作抵押向我借款，并将房产证及土地使用权证交给了我。后来他涉及纠纷，该房被法院拍卖偿还其欠他人的货款，我提出我应优先受偿，法院说抵押房产未经登记是无效的，不能优先受偿，法院的说法是否正确？

　　大进律师事务所尤艳艳律师：根据我国《担保法》规定，房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖，所得的价款优先受偿。但这种优先受偿权是以将抵押物进行登记、抵押合同生效作为前提条件的，我国《担保法》第41条规定，以房地产作抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。就本案来讲，你朋友向你借款，他虽然将房产证交给了你，但由于没有办理抵押登记，抵押合同没有生效，你便不享有优先受偿权，因此，法院的说法是正确的。（以上回答内容由大进律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。）

　　（本刊记者 畅冰冰 整理）