吉利区锁先生问：我看中了刘女士的一套房子，并签订了二手房买卖合同（交定金5000元和3000元中介费），协议定在3月10日之前到房管局办理过户手续，我和刘女士于3月2日去房管局办理，但由于刘女士的产权公证没有办理（之前她没有告诉我她爱人去世，她还有个儿子已成年），她说等产权公证办完后通知我去过户，但直到3月10日她仍然没有通知我。 现在刘女士的儿子起诉我和刘女士签的买卖合同无效，请问协议是否有效？如果无效，我的损失怎么办？

　　左鑫律师答复：来信涉及婚姻法、继承法、物权法、合同法等诸多法律问题。根据你来信反映的情况，这套房子属于夫妻共同财产。由于刘女士配偶去世，除她能够继承外，她儿子也有继承权。也就是说，你现在购买的这套房子并不完全是刘女士个人财产，应属于她和她儿子共有。根据新的物权法第103条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人有家庭关系等外，视为按份共有。根据本条规定：刘女士和她儿子对房子享有共同共有权。根据该法第97条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。就本案而言，在刘女士的儿子没有放弃产权的情况下，刘女士与你所签的买卖合同就违犯了物权法的强行性规定。虽然物权法目前还没有生效实施，但其法律精神是具有前瞻性的，是会被司法界采纳的。

　　由于买卖合同无效，你可以要求刘女士退还你已付的定金，损失将按过错大小进行划分。至于中介费用问题，由于中介公司未能促成合同成立生效，就无权收取中介费用，但中介公司可以扣除从事该中介活动支出的必要费用。

　　小区规划变更是否该经业主同意

　　涧西区孙先生问：去年我看中了某小区的整体环境而购买了一套期房。该小区是分期开发的，我买的是一期，小区总平面图（包括一期和二期）已附于预售合同后面。今年入住后，发现小区二期规划中原有景观、楼层层高、楼间距等都发生了很大的变化。我们一期的业主与开发商交涉，要求开发商承担违约责任，但开发商认为我们买的是一期，二期与我们没有任何关系，且二期规划变更已经过法定部门批准。请问开发商说的对吗？

　　许现伟律师答复：根据新的物权法的规定，业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。既然开发商预售时已将业主的非专有部分明示，就应严格遵守。根据建筑物区分所有权的理论，业主不仅购买的是建筑物的专有部分，同时也拥有了非专有部分的共有权。

　　由于开发商未经你们同意变更了二期规划设计，影响到你们的共有权，对你们一期的购房者来说已经构成违约，如果开发商未在变更规划后10日内通知你们的话，你们有权选择退房。你们选择退房的，由开发商承担赔偿责任。（以上由河南大进律师事务所资深律师解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）