治国 摄

　　涧西区钱先生：我的房子住了10年了，有房产证、收据、购房合同等，却没有土地使用证。请问土地使用证该怎样取得？有办证期限吗？我该怎么补办？

　　许现伟律师答复：根据你的来信，你的房子属于房改房遗留问题。根据建设部的规定，按照房改政策出售公有住房的单位，必须持有合法的《房屋所有权证》，尚未登记确权的，不得出售。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。本案中，在你办理房产证时，你就应在单位协助下缴纳相关税费后办理土地使用证。

　　开发商不兑现广告承诺怎么办

　　西工区陈先生：我前年买的房子，开发商要求一次性付款，当时承诺暖气按流量计费一户一表。我把当时他们的广告资料都保存下来了，但是现在交房的时候，开发商却没有做到一户一表，而且对当初的承诺矢口否认，请问我该怎么办？

　　左鑫律师答复：通常情况下，商品房的销售广告和宣传材料属于要约邀请，但是开发商就商品房规划范围内的房屋或相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容。就本案而言，开发商的承诺对你购房产生重大影响，其应履行承诺。但由于你们没有把该承诺内容规定于合同中，你现主张开发商违约将会遇到举证方面的问题。通过本案，我们敬告广大购房消费者，最好将开发商的承诺规定于购房合同或补充合同中，以免扯皮麻烦。

　　购买拍卖房产应缴哪些税

　　涧西区马女士:买法院拍卖的新房算一手房交易还是二手房交易？需要缴营业税吗？有什么特别办理程序？

　　邵志强律师答复：拍卖的房产和一般二手房交易所需缴的营业税是相同的。《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应缴纳营业税。不论交易的方式如何，只要发生了不动产销售的结果，产权发生了转移，出让方就应该缴纳营业税。拍卖财产的行为无论是纳税人的自主行为，还是人民法院的强制执行活动，对拍卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。目前依照国家税务总局的最新规定，购房满5年的二手房交易，免征营业税，这主要是为了抑制短期投机行为。当然，作为购买方，你是无需缴纳此项税款的。

　　公摊面积有无比例限定

　　高新开发区尚先生：我买了一套高层小户型，房子公摊占到30％左右。请问，公摊占总建筑面积的比例，我国有没有相应规定？

　　许现伟律师答复：根据建设部的相关规定，公共建筑面积由以下两部分组成：1.电梯、楼梯间、垃圾道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。由此可见，公摊面积主要由公共性和管理性用房及整栋建筑物的墙体厚度决定，具体谈到公摊占总建筑面积的比例，因涉及各种不同情况的建筑容积率、设计结构、层数、管理服务房屋建筑面积等复杂因素，国家目前尚未对此作出统一的规定，仅是前面谈到的列举性的规定。

　　（以上由河南大进律师事务所资深律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）