2006年7月～2007年5月北京二手房价格变化图

　　本以为自己可以负担首付，但最终还是靠父母的支持，刘畅才买下了一套二手房。

　　8月底，刘畅打算在北京东四环附近买房。因为积蓄有限，他把目标锁定在小户型二手房。他看中了一套建筑面积近50平方米的一居室，报价60万元。算下来，这套房每平方米12000元，比起这个区域已经超过16000元/平方米的新房均价，这套建于2004年的房子还比较划算。

　　“按我最初的计划，只要首付12万元，加上我需要分担的中介费和税费，只要不超过15万元，我自己就能负担。”刘畅很快就付了订金。

　　然而，中介公司的工作人员算了一笔账，刘畅才发现需要一次支付的费用远远超过15万元。按规定，房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税、1.5%的契税（普通住宅、公寓为3%）、1%的个人所得税和0.1%的印花税。算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

　　此外，二手房交易的成本还包括3%的中介公司代理费以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。由于大部分房源在中介公司手中，且二手房交易手续极为复杂，因此这笔费用也省不掉。最终这套二手房的实际价格将近70万元。

　　实际上，按国家规定，营业税、个人所得税应该由卖方承担，而中介费等费用应该由买卖双方分担，其中卖方分担的多一些。然而，链家地产公司某门店店长牛小姐告诉记者，目前几乎全北京的二手房交易报价均为净价，也就是说所有税费都由买方承担。“现在二手房市场是典型的卖方市场。所以无论增加什么税费，最后都由买房人埋单。”

　　贷款额度低、手续繁琐

　　由于卖方同意避税，刘畅看中的这套房子最终以该区域最低过户指导价6000元/平方米“成交”，即买卖合同上签订的成交价格为30万元，另外30万元在另一张“补充协议”中体现。这样，刘畅就能节省一半的税款。加上中介代理费等各种费用，刘畅总共需要额外支付约49000元的税费，达到60万元房价的8.1%。

　　据中介公司工作人员介绍，由于担心房价未体现在合同中有可能带来的风险，许多卖家是不同意避税的。这样的话，只能严格按照60万元的成交价计税，买方负担会大很多。

　　按刘畅的计划，加上首付的12万元，他需要一次付出近17万元，“勉强还能行”。然而，银行的贷款规定差点让他打消了买这套房的念头。

　　虽然税费按照成交价格征收，但二手房的贷款额度却按照银行的评估价决定。刘畅所购房的小区评估价格约为9000元/平方米，而90平方米以下最高能贷八成，刘畅最终能贷的款也仅36万元，首付款至少要24万元。这样，刘畅必须为这套房子一次付出近29万元。

　　而住房公积金贷款由于办理手续复杂、放款慢，多数卖房者不接受这种方式。这样一来，相对于新房，二手房的贷款成本就更高。

　　无奈，刘畅只得向父母伸手借钱。

　　物业税或能解开“死结”

　　“现在二手房价格涨得很快，总价并不低。加上超过房价10%的各种税费，买房人的负担确实很大。”中大恒基公司工作人员陈先生告诉记者，这么高的交易成本，吓退了不少真正想买房自住的人。

　　叶斌是一个在房地产市场上摸爬滚打多年的“炒家”，近两年，国家不断增加二手房的交易成本，对他的影响却不大。他说：“现在二手房供不应求，有时候一套房子会有二十几个买家抢。不管增加什么税费，到时候房价一涨，转手一卖，全是下家承担。我该赚多少还是多少。而且这两年，好像税费越增加，房子越好卖。一般情况下投资者的资金比较雄厚，即使真的要承担一部分税费，问题也不大。苦的是那些资金有限又急需房子的人。”

　　北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩认为，近年来，国家对二手房交易开征营业税、个人所得税等税费，提高二手房交易成本，初衷是为了增加卖房者的负担以打击投机性购房、引导投资性购房。然而，在二手房供不应求的情况下，最终大多数税费转嫁到购房者身上，严重增加了购房者的负担。这导致许多购房者转而购买新房，使新房供不应求，进一步推高了房价。他说：“增加成本可能打击了投机，却限制了二手房交易，导致存量房无法盘活为有效供给，加剧了供需矛盾；降低成本则很可能导致投机性需求更加旺盛，造成新的不公平，也会推高房价。”

　　“要解开这个死结，物业税将是一个很有效的办法。”建设部政策研究中心一位专家告诉记者，有关部门正在加紧研究改进物业税等住房保有环节税费，争取尽快开征。“一旦开征物业税，意味着手上的房子越多越大，房主每个月要缴纳的税金就越多。这将对炒房者的行为产生巨大影响，加快存量的流转和盘活。” （据《人民日报》）