12月18日上午，2007年洛阳商业地产论坛在洛阳日报社地产事业部隆重举行。我市众多商业地产精英会聚一堂，就我市商业地产的现状及发展趋势等问题进行了深入详细的分析与探讨。此次论坛，将2007年洛阳商业地产黄金月推广活动推向高潮。

　　消费需求非常大

　　河南杜康集团·洛阳高新申泰置业有限公司总经理高继生:中国商业地产的投资趋势大概有以下几种：

　　1.大型 Mall 开发更趋慎重。近几年全国范围内Mall开发热潮特点之一就是攀比规模。其实Mall规模越大，招商难度越大。对于一个几十万平方米的大型Mall来说，其主力店数量必须多到足以支持一半以上的营业面积，而且业态还要能够互相兼容互补。如果没有消费人流的支持，运营回报目标达不到，租售业绩只能是短暂辉煌。

　　2.传统的消费习惯将促进小型商业地产繁荣。实际上，现代商业模式的一个基本概念，即是改交易式消费为体验式消费。重视文化和地方风貌，特别是结合地方经济发展的实际水平，面向小型商业投资商，以创造更有特色、更有内涵的产品。

　　3.体验式消费将成为商业地产新模式。传统式消费把购物作为主要目的。而如今越来越多的消费行为不再带有明确的购物目的，体验消费所带来的人气是购物消费的重要支撑，而体验式消费的设施水平又往往标志着一座大型综合商业设施的整体水平与其具有的吸引力。由于体验消费的冲击，对商业设施形式改造也是革命性的，新型的综合商业几乎无一例外地结合了餐馆服务，大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点。目前西工区在售的申泰新世纪家居体验中心就是这种新型体验式消费模式的代表。

　　洛阳福温联合置业有限公司常务副总经理路延熹：目前，洛阳商业地产市场的整体形势不是太好，但是它非常有潜力，它的发展前景非常好。和郑州对比，郑州724万人，洛阳646万人，郑州2006年人均可支配收入12187元，洛阳为11490元，郑州2006年消费品零售总额822亿元，而洛阳才394亿元，郑州2006年批零贸易企业完成商品销售总额1537亿元，而洛阳才337亿元。以上数据说明，洛阳的消费需求并未被全部激发出来，洛阳的商业地产市场潜力巨大。因此开发商必须很好地整合资源，引导这个市场，不断增强投资者的信心。作为商业地产开发商，一定要站在经营者与投资者的角度为他们考虑，虽然培育市场是个很艰难的过程，但是只要坚持下去，用心去做，就会赢得经营者与投资者的信赖。竞争是次要的，共赢才是主要的。因此，所有的商业地产开发商应该联合起来，大家同心协力，引导市场与投资者。股市一遇国家政策打压就波动很大，而商铺投资相对来说稳定性较强，况且随着地价的上涨，商铺升值潜力较大，我们已经看到有越来越多的股市投资者将资金撤出，转而投向商铺市场。

　　洛阳康都置业有限公司总经理助理娄敬：目前我市商业地产市场不太景气，但是消费者的需求非常大，同时，政府也大力扶持商业地产项目的开发，一些投资者只看到住宅的短期投资利益，或者只是看到股票、基金好的一面（其实它潜藏着巨大风险），却没有看到商铺的长期投资价值。其实，开发商是个更大的投资者，与商铺投资者的利益是一致的，他也希望将商场做火，达到共赢的局面。同时，整个投资环境也有赖于媒体的宣传与引导。与大的品牌商家进行嫁接的确是一种不错的方法，这有助于我市商业地产市场快速复苏。一些商业地产项目请北京、上海等地具有成功运作经验的商业管理公司来进行商业运营管理，这对洛阳整个商业市场的旺盛大有裨益。希望我们都能将自己的项目做好，然后以点带面，最终促进洛阳商业地产市场的健康繁荣发展。

　　升值潜力很重要

　　洛阳市强人房地产开发有限公司常务副总经理李晓光：中国商业地产从“崭露头角”到“炙手可热”也不过五六年的光景，洛阳强人地产作为商业地产的专业开发商，也经历过痛苦、理性、专业这几个过程，在这几年探索实践的道路上，我们不断地总结思考和融会创新，探索出一条适合商业地产发展的健康之路：首先，为保证项目开发的成功率，我们严格遵循科学开发的客观规律，注重商业地产开发前期的市场调研，组织专业人员对项目进行商业定位、布局，再进行合理化、专业化的规划设计。其次，成立全程为开发服务的商业运营机构——武汉百盛达商业百货有限公司。加大前期招商、后期经营管理及服务的力度，实行统一招商、统一管理，从而有效地保证了项目后期的商业运营和商户利益。最后，业态组合创新和专业化服务提升了整体物业价值。扩大手中自持物业的比例，牺牲部分优势物业位置来引进主力店，并通过甄选销售对象和经营户，对销售范围内经营品牌按功能划区、分类，为后期经营管理夯实基础。

　　洛阳泉舜房地产开发有限公司副总经理吴明毅：

　　近年来，洛阳经济的快速发展，居民收入水平的稳步提高，消费理念增强、消费规模的扩大，使得洛阳零售业进入全面繁荣阶段，商业规模和形态迅速扩张、升级，以品牌专卖和大型超市为主力的业态已成为市场消费的主体，以大型商业综合体为代表的商业物业很受投资者的关注。

　　洛阳零售业经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、百货商场、集贸市场等多业态并举的发展阶段，商业竞争逐步从硬件竞争转向软件、硬件并举的竞争格局。

　　洛阳属典型的二级城市商业分布体系，传统商业主要集中在以中州中路为核心的区域，该区域涵盖了超市、百货、家电、专卖店、餐饮等多种商业形态。目前，洛阳新区缺少规模较大和档次较高的商业项目。基本上都是住宅底商、写字楼底商等传统商铺，商业配套设施不齐全，迫切需要专业化、规范化的现代卖场。

　　新区商业的发展对提升洛阳商业地产具有重要意义。

　　泉舜财富中心规划设计为集商业、办公、住宅为一体的复合型大盘。魅力洛阳需要与之相适应的现代化大商业，品牌服饰、高档饰品、家居装饰等中高档消费品规模迅速扩大，在市场中已占有相当份额。国际、国内发展商一、二线品牌已开始登陆洛阳，与品牌相适应的卖场规模急需扩大、形象急需提升，洛阳商业地产市场将迎来春天。

　　河南鸿信枫叶置业有限公司副总经理暴丙臣：投资商业地产，一要看地段，二要看运营商，三要看升值潜力。商场对地段的要求很高，大型购物中心一般在繁华核心地段，但不是每个地段都适合做商业，一些开发商为了追求高利润，不考虑项目所处的地段因素，盲目去开发商业地产，这种想法是不对的。不同的地段决定了适合开发哪种类型的商业地产。地段之所以重要，是因为它决定了客流量与消费购买力。一个商业地产项目最终的成功在于它经营的成功。这就要看它的后期经营管理水平，这取决于商业地产运营商。商场只有有了好的经营与管理，才能确保销售业绩，从而在根本上保障投资者的利益。一个商铺的租金收益是投资回报的一部分，还有很大一部分取决于它的升值收益。因此，一个商铺如果具备很大的升值潜力，那么它的投资价值就比较高。在广州、深圳等地，有些商铺价格卖到每平方米十几万元，结果投资者大都血本无归。许多投资者看中的是商铺的升值潜力，但投资者一定要看商铺的租金支持率，这是衡量商铺投资回报率很重要的一个因素。只有商场的生意好了，租金高了，投资者的收益才能得到保障。

　　招商管理定成败

　　洛阳市信安房地产开发有限公司总经理杨利亚：我们今天举行洛阳商业地产论坛，恰逢东方广场沃尔玛大卖场开业，对我们来说有一种特别的感受。大家都在谈论商业地产，那么，商业地产的核心究竟是什么？在我看来，商业地产最紧要的环节是招商，招商作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，甚至可以说，招商成功与否是评判商业运营是否成功最重要的标准。

　　作为一个商业地产项目，能不能招来优质商户，做到持续经营，让投资者的回报确实有保证，才是项目成败的关键。

　　我相信，作为沃尔玛在河南省的第一家连锁店，东方广场沃尔玛超市的开业，不仅是洛阳商业地产的一件大事，也是洛阳市民的一件幸事！

　　洛阳市增凯房地产开发有限公司销售部经理曹乐音：今年，洛阳的住宅市场比较火，可是商业地产市场相对有点冷清，而且近几年洛阳的一些商业项目都是昙花一现，这对投资者的信心有较大影响。如何使我市商业地产市场从根本上好转，这需要商业地产开发商从思想观念上改变，吸取失败案例的教训，杜绝短期行为，避免一窝蜂的盲目开发。开发商不能只卖商铺，最重要的是做好经营定位，重视后期经营管理，培育市场，使商场生意真正兴旺起来，对经营者与投资者负责。目前，市场日益细分，开发商要作出自己商场的特色，不断创新，才能在激烈的市场竞争中占领一席之地。开发商要选择生命力长、租金支持率高的业态进行经营，争取多树立几个成功的正面的商场形象。

　　洛阳天元置业有限公司常务副总经理王伟：独立商铺具有较大的投资价值，但是现在许多投资者不一定是经营者，因此需要将项目的经营定位设计好，才能保证经营成功，最终使投资者的收益有所保障。其实商铺的回报有两方面，一方面是租金收益，一方面是商铺本身的升值收益。目前，新区的人气还不是很旺盛，政府也推出了一些优惠政策，如返税等。新区的商铺可谓潜力股，可能一两年之内看不到回报，但是随着新区人气的日渐旺盛以及经济的迅猛发展，它未来的升值空间非常大。

　　洛阳市承大房地产有限公司副总经理陈小群：专业市场因为相对的稀缺性，因此投资价值相对较高，但它对地段的要求较高。因为专业市场对物流配送的要求，所以最好距高速公路与铁路近些。同时，经营者必须具有充足的客户资源与专业的经营知识和经验等。另外，专业市场要有成熟的经营氛围，也就是说是“熟市”最好，已经成行成市，这样经营业绩有保障。专业市场的商铺通常都是独立商铺，况且它的售价相对较低，因此它被许多投资者看好。政府对我市商业地产市场非常重视，而且积极扶持，这都是利好消息，我们有理由有信心将项目做好。相信洛阳商业地产市场的春天不久将来临。            （刘丁）