胡葆森在演讲。记者 赵茂平 摄

　　胡葆森先生微笑着，以一贯自信的神情走上讲坛。

　　19日下午，河南房地产业的领军人物——河南建业住宅集团有限公司董事长胡葆森先生，应邀来洛参加2008年洛阳房地产“十大名盘”、“十大名企”颁奖盛典。之后，他作了题为《宏观经济形势下的房地产市场》的演讲。

　　宏观经济形势考验着房地产界

　　“作为资本密集型的房地产业，其发展变化与宏观经济形势的变化密切相关。”胡葆森刚从美国考察回来，他的演讲也从这次考察讲起。他说，由于受次级按揭贷款危机的影响，包括美国在内的世界许多大的金融机构遭受重大损失，金融机构之间拆借业务骤停，股市一直低迷。次贷危机不仅给美国金融业、房地产业造成巨大冲击，而且对世界经济增长产生了消极影响。

　　从国内看，中国经济创造了连续近20年“高增长、低通胀”的发展奇迹。但去年以来，物价总水平一直在高位运行，经济偏热已经成为主要问题。为此，中央决定实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，在固定资产投资方面，严格控制信贷和土地两个闸门，提高了市场准入的门槛，对包括住房在内的固定资产投资需求进行抑制，再加之去年10月份以来股市严重下跌，房地产业发展的压力越来越大。

　　与此同时，中央政府为解决中低收入群体的住房问题，今年财政拿出68亿元用于经济适用房、廉租房等社会保障性住房的建设，而且随着相关政策的出台，70%的土地供应保障、相关税费减免等措施的到位，保障性住房建设的大幕将在全国拉开。这样一来，市场上住房的供给结构将发生巨大变化，“买房大军”将出现分流，这些都对中国的房地产企业以很大的考验。

　　未来房地产市场出现诸多变化

　　胡葆森说，受宏观经济形势的影响，随着中国房地产的发展，未来中国的房地产市场将出现诸多变化。

　　——从2004年开始，政府为解决房价涨幅过快等问题，采取了一系列行政手段，调控房地产业，引导和规范房地产市场的发展，因此，中国的房地产业将会更加理性、成熟；

　　——从1998年至今的10年，中国房地产业特别是商品房市场完全被推向市场，今后，政府参与博弈，房地产业将细分为保障性住房和商品房两大市场；

　　——住房供给结构更趋合理，面对中低收入者的住房供应将更丰富；

　　——随着金融市场的逐步开放，外资将在中国房地产市场发挥越来越大的作用；

　　——房地产业资本密集的属性被强化，市场准入门槛越来越高；

　　——由实力雄厚的房地产商主导市场的格局在3至5年内形成；在每座城市排名前20位以内的房地产商要占到当地60%至70%的市场份额，大批中小房地产开发企业将向三线以下城市转移等。

　　房地产企业要有“过日子”的心态

　　针对中国房地产市场将面临的诸多变化，胡葆森认为，房地产企业要想在竞争中立于不败之地，求得更好的业绩与发展，必须注意解决好当前存在的问题。

　　胡葆森说，中小房地产商要强化合作意识，避免独木难撑、孤掌难鸣的局面。据了解，目前全国近6万家房地产商中，有自己的地块与项目的不足2万家。这种情况下，中小房地产企业如果能够集中资金、土地、项目优势，互相取长补短，搞不间断联合开发，就能实现共赢。

　　胡葆森说，制定好发展战略、找准自己的位置也很关键。他说，房地产企业业绩要实现持续、稳定的增长一定要有“过日子”的心态，要量入为出，不要总想“一口吃个胖子”；一个企业如果每年的营业额以10%的速度增长，那就不算慢，几年下来，业绩就相当可观。建业集团由当初在郑州的一个项目，发展到如今在省内18个城市、40多个项目同时开发建设，也遵循了“过日子”原则。

　　本报记者 石文禹