案件经过                        

　　近日，洛阳市中级人民法院判决了一起房屋租赁合同纠纷案件，维持一审判决，责令出租方赔偿承租方因锁门造成的经济损失2800余元。

　　马先生是一名下岗职工，为自谋生计相中了一处待租的铺面，经与房主协商，对铺面进行必要的改造后开了一间食杂店。2007年11月15日在交了1500元定金后，双方正式签订了租房协议，约定租期为2年，每年1月28日及6月1日前预交半年房租5400元。合同签订后，马先生因资金周转等问题，没有按时交纳租金，此后双方就租赁问题发生争议。2008年3月23日，房主用两把大锁将铺面锁了起来，使得马先生无法使用，为此马先生将房主诉至法院，要求房主赔偿房屋改造费、物品、食品、冷鲜等经济损失2万余元。

　　审理中，房主辩称是马先生违约在先，其行使了不安抗辩权，所有责任应由马先生自行承担。同时，房主提出对房屋内食品及门、台阶的改造等进行司法鉴定，经鉴定，价值为2800余元。

　　法院审理后认为，原、被告双方所签房屋租赁协议合法有效，在发生纠纷后，被告不依法行使合同权利，却锁住房门，即便是原告交租金迟延，被告完全可以依法行使自己的权利，要求解除合同、赔偿损失等，故被告应承担锁门给原告造成的经济损失，遂作出上述判决。房主不服一审判决提出上诉，中院维持原判。

　　法官说法                        

　　本案有两个焦点问题。一是房主是否可以行使不安抗辩权。租赁合同中的不安抗辩权是指承租方丧失或可能丧失履约能力时,出租方可以主张不安抗辩权,也就是拒绝交付房屋。本案中，如果房主尚未交付房屋，出现上述法定情形时，那么房主就可以行使不安抗辩权，保留房屋，不予交付。但在房屋交付后，承租方未按时交纳房租仅仅是一个违约行为，并不导致房主能以行使不安抗辩权为由自行收回房屋。

　　二是房主锁住房门的行为是否符合自力救济的条件。自力救济必须在紧急情况下，且无法得到公力救济时才能使用，在紧急情况解除后，要及时请求公力救济。本案中，如果马先生不仅拖欠房租，而且有故意逃债之虞时，房主就可以行使自力救济的权利，采取锁门等措施。但在行使自力救济的权利后，如果双方纠纷无法协商解决，房主应当及时向法院起诉，通过诉讼来解决双方的纠纷。而本案中，马先生并无逃债的行动，因此房主不能行使自力救济，而应当直接到人民法院起诉，要求马先生支付租金。

　　本来是一个小的争议，但由于房主采取了不恰当的方法，使得其收取租金的合法权益无法实现，还要另外赔偿由此而给对方造成的损失，实在得不偿失。

　　（高晋 赵越）