（上接01版）土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断增值的那部分收益，更多地掌握在政府手中。

　　重庆1000亿元刚出头的地方财政收入，在全国排名并不靠前，为什么能支撑3年3000万平方米的公租房建设？重庆市提出了“第三财政”的理念，也就是通过强大的国资增值，使政府的公共建设并不依赖税收和一般基金。重庆市通过注资、重组，重振搞活了国有经济，国有资本在市场竞争中全面增值。国资与土地规划、土地储备的有机结合，使得重庆市政府并不依赖于短期的土地财政，突破了一般城市的土地财政模式。

　　2002年以前，重庆市政府手里几乎没有土地储备，如果要用土地，还要向开发商购买，这直接促成了政府储备土地政策的出台。

　　为了解决城市大量土地闲置的问题，2002年，重庆市政府就明确要求国土部门以项目决定供地，没项目不能供地；每次批地的规模，必须控制在300亩以内。这样，土地储备就主要控制在政府而不是开发商手中，土地随政府基础设施投入改善和人口聚集而不断增值的部分，就尽可能多地掌握在了政府手中。

　　在政府这样的土地盘整思路之下，重庆地产集团2003年成立以来，为政府实现了322亿元的土地出让金，此外还上缴了近30亿元的土地之外的经营收益。2009年，重庆全市的土地出让收入达373亿元。

　　此后，重庆进一步规定：房地产开发商一个开发项目，到位的投资不超过总投资的50％时，不能再拿第二块地。这进一步限制了开发商的囤地行为，土地及其收益也进一步向政府手中聚生。

　　这样的“第三财政”思路，不但为政府公共建设提供了强大的资金支持，还让各地方投融资平台公司活跃起来。

　　重庆地产集团就是市政府手中兼具土地开发与公共建设双重职能的最主要载体之一。有了这些增值收益后，地产集团主导改造少年宫，迁建医院学校，修建博物馆、科技馆和图书馆，兴建公租房和展览中心，修路架桥，增添绿地，成为改善民生的生力军。

　　“1+3”融资模式

　　10年建设4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。建设如此大规模的公租房，钱究竟从哪里来？

　　重庆有自己的账本——“1+3”融资模式。按照每平方米2500元的建设成本计算，4000万平方米的公租房共需资金1000亿元。其中，300亿元由政府出，主要包括三个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。

　　其余700亿元将通过社会融资渠道解决。目前，鉴于重庆市本身所具备的土地及政策等优势，包括社保基金、保险金和房地产投资信托融资等都已参与到重庆市的公租房建设之中。

　　对于如何偿还这700亿元的本息，重庆也有清晰的计划。

　　第一，公租房的租金约为每平方米每月10元，4000万平方米一年的租金为48亿元。如果700亿元贷款按照6%的贷款利息，一年的利息为42亿元，租金收入基本可以覆盖。

　　第二，4000万平方米的公租房按10%的比例配建400万平方米商业配套，按照商业地产每平方米1万元计算，将有400亿元的收入用于归还本金。

　　第三，按照2010年6月出台的《重庆公租房管理办法》，公租房入住5年后，可由租房人申请购买。据此，如果按售出1000万平方米计算，将有约300亿元收入，这样就可以实现700亿元贷款的本息平衡。

　　同时，政府手中依旧掌握着3000万平方米的公租房，每年都有租金收入，保持财政的持续运转。

　　公租房“姓公不姓私”

　　在重庆，公租房建设主力是政府全资持有的地方投融资平台公司——重庆地产集团和重庆城投公司。

　　由国有投资公司来承建、由公租房管理局来负责管理，更重要的是公租房到了老百姓手里不能转租。如果老百姓买下来后又要卖，则不能当商品房卖，只能在公租房体系里循环。租房者只能出售给公租房管理局，由政府回购，价格以原销售价格加同期银行存款利息为准。这样，就从制度上、从源头解决了公租房配置中可能产生的寻租、灰色交易等问题。

　　“以前中国房地产市场是瘸腿的，缺少政府这条腿，只有房地产开发商。现在搞公租房实际是对市场的完善，长远来说是有利于房地产市场的发展的。”重庆房地产商之一金科集团副总李战洪评说道。

　　由政府向占1/3的中低收入人口提供公共租赁房，这一目标如能全部实现，重庆房地产供需格局将根本改变。在地方政府高度依赖“土地财政”，越来越多人无力买房的情况下，重庆或将为中国房地产市场以至被房地产“绑架”的宏观政策向前推进，提供新“解药”。

　　重庆公租房开建之初是作为一项民心工程定位的，但是实施过程中还是收到了意外之喜，成为重庆吸引沿海产业转移的重要手段。随着大批公租房的建成，富士康等不少企业纷纷放弃了自建职工宿舍的传统模式，改为租住重庆建成的公租房，这一举措在解除了企业负担的同时，也让员工有了更多的时间接触社会。与公租房建设同步，重庆还放宽了户籍限制，大批如惠普等企业的高、中、低各类员工纷纷落户重庆，为重庆聚集了大量的人力资源。

　　公租房建设和户籍制度改革，两者相辅相成，极大地提高了这个城市的产业竞争力。

　　记者 李东慧 整理