打造城市的引擎

　　如果说几千亩的大盘开发是一首房地产的独奏曲，那么像张贵庄这样近万亩的片区开发则是一部城市运营的交响乐，后者的复杂程度与前者不可同日而语。

　　张贵庄项目位于天津市区的东部，隶属于东丽区，恰好处于天津经济开发区与天津市区的黄金轴带上，天津的城市空间如果东扩，张贵庄则是近水楼台先得月的黄金宝地。

　　此外，无论从陆路、海路还是航空的条件看，张贵庄的优势都非常明显：

　　公路——这里是北京至福州的104国道、天津至广州的205国道、京津唐高速公路、津沪高速公路交会的节点。

　　航空——张贵庄紧邻天津正在扩建、修建的滨海机场，这里将是中国北方最大的货运市场。

　　海路——张贵庄靠近北方最大的港口天津新港。

　　铁路——天津本身就是北方最大的交通枢纽之一，而这些离张贵庄都只有咫尺之遥。

　　某种程度而言，张贵庄不再是一个普通意义上的社区，也不是天津郊外的一个大盘，而是一座地地道道的城区或新城。

　　既然张贵庄的定位是座新城，那么，它就必须按照城市的功能和布局来考虑，必须放在新天津的发展格局里去开发。因此，对滨海公司来说，必须跟政府的城市发展战略和城市规划主动对接。

　　那么，站在大北京动态发展的背景下，天津的城市功能到底缺什么？

　　通过研究天津的城市功能分布发现：天津是一种封闭型的城市功能布局。传统的工业功能已经萎缩，新型的现代工业主要分布在滨海新区；天津市的商业中心、观光旅游产业和高级服务业没有形成，城市缺少集聚大量外地人口的动力；文教区尽管有南开大学、天津大学和一些高校形成的高知识产业区，但在发展过程中，没有采用集中一点、重点突破的战略。

　　总体而言，天津没有规划出实现其城市发展战略的先导产业链，张贵庄的城市功能必须去填补这个空白。天津需要一个现代、新型、国际化的商业功能区，一个在全国乃至世界都具有城市标志性的新城区。

　　对于张贵庄来说，仅仅靠住宅和传统的配套无异于是浪费。因此，城市运营商主导的大盘开发必须要有造血功能，张贵庄必须要有引擎，这也是与居住大盘的根本区别所在。

　　那么，怎么解决引擎、跑道的问题呢？就是作为一个大规模的城市片区，必须要有一个清晰的主题，只有具备了极富市场号召力的主题，才能做到可持续发展。

　　观国内近年来大规模的片区开发，很容易发现一个共同的尴尬问题：由于在规划中一味地强调居住功能，忽视了人们日常生活中其他的基本需求，结果许多大型社区成了名副其实的“卧城”，白天冷冷清清，晚上陷入一片沉寂之中。

　　那么，张贵庄的引擎到底在哪里呢？正当寻寻觅觅时，一个不被人关注的数据浮出水面——全国约有一半以上的进口汽车是从天津港上岸，而全世界没有哪个国家汽车市场的发展前景能够与中国相提并论。

　　可以毫不夸张地说，中国即将进入一个汽车狂潮的时代。更为重要的是，汽车不仅是一种支柱产业，更是一种文化、时尚和生活方式，极具市场引爆力。

　　在此背景下，汽车展览和贸易肯定是个香饽饽，而天津以此带动第三产业的快速发展则拥有天时、地利，只待人和。

　　张贵庄作为天津面向21世纪、以现代物流和商业为特征的标志性城区，自然应该围绕汽车博览城这个引擎及其带动的相关行业做文章：把张贵庄的主要功能锁定在工业品商业、物流、办公、居住4大方面，并且汽车博览城是大北京产业链上重要的一环，也是新天津的重要经济增长点。

　　其实，通过主题产业拉动城市经济的例子在全世界范围内并不少见，国内最典型的莫过于一夜成名的海南小镇——博鳌。这个小渔村在几年前，还是一块无人问津的孤荒之地，正是凭借2001年的“亚洲论坛”搭上了会议经济的班车，咸鱼翻身，受到了世人的青睐。

　　那么，天津有没有这样的机会呢？张贵庄会不会创造出这样的奇迹呢？在大北京经济圈的背景下策划张贵庄，毫无疑问，它必须是一个主题社区和城市。只有具备国际汽车博览城这样的主题，张贵庄才能在诸多的城市群落或常规性的城市里边，显示出蓬勃的活力和个性。

　　经过几个月的努力，有了国际汽车博览城这个超级引擎，此时的张贵庄不仅从理念和思路上摆脱了大盘开发由于缺乏产业功能、后期难以为继的困境，而且对接下来的总体规划和开发模式，都提供了明确的方向。

　　2002年10月4日，张贵庄项目得到一个重大的好消息：滨海开发模式已引起天津市政府的高度关注和认同。天津市政府同意张贵庄向北扩大4000亩，由9000亩扩大到13100万亩；汽车博览城已开始运作，内贸部窗口公司——香港天通控股将投资25亿元倾力打造中国北方最大的国际汽车博览城。

　　至此，张贵庄宣告了一个真正意义上的城市运营商的诞生。

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　　城市运营商话题部分摘录

　　一问：一个发展商要成为一个成功的城市运营商，需要具备怎样的条件和能力？

　　答：作为一个城市运营商必须具备以下基本能力：(1)有良好信用、雄厚实力和超强的市场运作能力；(2)与政府关系密切，能与政府有效沟通，支持政府、弥补政府不足，能够吃透城市未来规划和发展方向，并能有效地操作和推进；(3)眼界开阔、气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力。

　　二问：城市运营商在城市的生存空间在哪里？

　　答：城市运营需要大面积的地块，从这个意义上说，大盘是城市运营商的操作平台，但搞大盘开发不一定就能成为城市运营商，关键看是否具有城市运营的思路，是做房产还是做地产？由此可见，城市运营商在市区是没有空间的，只有到有大面积地块的郊区才能找到发挥作用的舞台，且所获取的地块必须是没有开发的毛地。

　　三问：政府土地政策都在控制大面积圈地，并且全部实行拍卖和挂牌的土地出让方式，城市运营商如何获取大面积土地？

　　答：城市运营商是一级半发展商，关键还是要看所要开发的地块是否符合城市发展大的趋势和格局，是否是政府想做而又无法启动的地块。一旦城市运营商有了成功的实践，政府自然会与城市运营商建立土地储备联系。