高楼林立的西工区 　　新都汇商圈夜景。 　　商务楼宇吸引了越来越多的企业。 　　（资料图片）

　　核心提示

　　随着土地资源的日渐紧张，空间制约经济发展的矛盾日渐显露，楼宇经济这种新的经济形态正显现出旺盛的生命力，尤其在提升城市形象、培育区域经济增长点等方面起到重要作用。

　　如何培育规范这个“无烟产业”的发展，避免其陷入盲目发展的困局？眼下，我市一些城市区正在积极探索，让楼宇经济的发展由低端、无序化向专业化、集聚化方向转变。

　　1　楼宇经济，“小圈子”有大优势

　　楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业以带动区域经济发展，体现集约型、高密度等特点的一种经济形态。目前，在我市城市区中，西工区、涧西区的楼宇经济发展较为领先。

　　有研究表明，一栋高级专业商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于城郊7.8平方公里范围内企业产生的经济效益，楼宇经济已成为城区经济快速发展的核心增长极以及新的税源增长点。

　　以西工区为例，一栋高级商务写字楼里各类企业所产生的效益等同于一家大型企业，仅区级年税收额就可达1000万元以上，全口径税收（泛指各级税务机关组织的税收收入总和）可过亿元，安排近千人就业……楼宇经济释放出的巨大能量令人惊叹！

　　西工区楼宇经济工作领导小组有关负责人介绍，2005年起，随着西工区商贸、交通、金融等方面的优势发挥，以销售再出租方式存在的商务楼宇逐渐出现。目前，西工区现有57栋楼宇，总使用面积101万平方米，入驻企业2628家，区级年税收额达1.3亿元，占区财政收入的1/5。

　　涧西区楼宇经济发展指挥部工作人员介绍，该区楼宇经济发展之初，全区商务楼宇10多栋，总使用面积不足30万平方米，入驻企业也就300多家。目前，全区商务楼宇已超30栋，建筑面积60多万平方米，入驻企业近2000家，全区楼宇经济实现全口径年税收近3亿元、区级年税收超过8000万元。

　　2　楼宇经济“杂”象丛生

　　楼宇经济这种“占地少、产出多，消耗低、效益高”的经济形态在给地方经济带来新亮点的同时，也出现了一些新问题。

　　其中，最普遍的问题就是“杂”象丛生，缺乏特色：一栋楼内，各种企业扎堆，行业差距大、档次差别大，造成了楼宇特色缺失。例如，有些人知道美城商务、华源财富是写字楼，但很少有人能说清楚，楼内都入驻了什么公司，主要提供哪些服务；而提到悦丰广场的商务楼，很多人都知道里面聚集的多为一些建筑装饰公司。

　　同时，入驻企业间因工作环境需求而发生纠纷的情况也时有发生。一商务楼宇物业公司负责人说，入驻企业有的开音乐类培训班，有的办教育培训，一个是需要“动”的环境，一个是需要“静”的学习环境，两者相互影响，就会出现矛盾纠纷。

　　西工区楼宇经济工作领导小组工作人员介绍，目前市面上不少写字楼给人的感觉就是一个字——“杂”：楼宇规模既不集中，各家楼宇也无鲜明特色，入驻公司之间的业务也缺少关联性，结果楼宇内入驻企业数量不少，然而规模、档次却偏低，提升发展的空间不足。

　　这些问题显示出楼宇功能区亟待整合集聚，需要形成更多行业集中、特色鲜明的专业楼宇或楼宇群，依靠特色和优势提高竞争力。

　　3　“三大问题”制约楼宇经济集聚发展

　　我们在对一些商务楼宇和管理部门走访调查时发现，在眼下的集聚发展引导阶段，一些共性问题成为制约楼宇经济发展的要素，亟待政府、开发商等多方合力解决。

　　■问题一 现有的楼宇开发模式有弊端，不利于政府部门后期服务引导。开发商开发楼宇时，追求“短、平、快”，只注重企业投资回报和资金回笼，不倾向于建造回报周期较长的写字楼，建成后急于分割出售，通过一次性销售方式出售给业主，尔后再以招租的形式回笼资金。这使得政府部门在引导楼宇经济向专业、特色化方向发展时，需要面对大量业主，引导过程比较繁琐，不利于服务、管理的统一。

　　■问题二 不少楼宇在开发时，对楼宇的功能定位不明确，缺乏长远的定位发展，只是注重招商而不注重入驻企业的档次，使得原本优质的楼宇资源被浪费，那些有知名度、有一定规模的大企业无法入驻。

　　■问题三 硬件设施需要进一步完善。一些楼宇存在着物业管理不规范问题，存在商、住混杂现象，特别是商务楼宇普遍存在着智能化程度低，难以满足高端企业的需要。而且写字楼停车位配备不足，导致实际投入使用时存在停车难问题，也降低了楼宇的吸引力。

　　4　政府服务先行 配套政策保障

　　尽管我市楼宇经济总体水平处于初级阶段，但少数城区的一些内涵式发展提升举措，让我们看到了楼宇经济发展的方向。

　　关键词 服务先行　　

　　我们在西工区数码大厦大厅内看到，墙上悬挂着一个商务楼宇联络员牌，上面显示有分包楼宇管理的办事处及相关负责人联系电话。

　　据数码大厦物业公司经理崔利介绍，数码大厦现入驻企业400多家，物业公司在服务入驻企业过程中发现，一些企业时常要到工商、房管、税务等部门办理相关手续，而物业管理部门又对此类业务不熟悉，造成企业为跑手续辗转奔走。

　　去年6月以来，西工区开始在一些重点楼宇内推行楼宇挂牌责任人制度，数码大厦由王城路办事处派专人分包管理。此后，商务楼有了一个 “楼宇管家”，无论是物业公司还是入驻企业，只要遇到诸如办证、子女入学、就医、落户等自身难解决的问题，都可向楼宇联络员反映协调解决。

　　涧西区则在楼宇招商的引企上下工夫，制定了招商信息资源共享、一跟到底等工作制度，主动和楼宇物业公司联系、沟通，及时掌握客商情况和企业入驻需求，从而有针对性地向企业推荐商务楼宇，促成了中国恒安标准人寿保险有限公司洛阳中心支公司、洛阳菁锐文化传播有限公司、山东齐鲁证券洛阳营业部等一批知名企业入驻。

　　另外，为了帮助楼宇招商，为企业提供楼宇信息，上述两个区都建立了楼宇资源信息发布制度。楼宇管理部门每月收集辖区各楼宇入驻企业、房屋闲置情况等信息，制成专门的登记表，还将此类楼宇信息通过文件向辖区重点企业发放，使那些有入驻楼宇发展意向的企业，不用再四处奔走找楼宇租场地。

　　楼宇挂牌责任人制度，楼宇资源信息发布制度，区、乡（办事处）和楼宇物业公司三级联动工作平台……职能部门推行的一系列举措，为入驻企业和楼宇经营者提供了管家式的全方位服务。

　　关键词 政策保障

　　如何引导规范楼宇经济从“杂”向有序发展？

　　对楼宇入驻率达70%以上，且同行业企业数量占入驻企业数量30%以上的，一次性给予3万至5万元奖励；对楼宇入驻率达80%以上，且同行业企业数量占入驻企业数量50%以上的，一次性给予10万元的奖励；对楼宇物业管理机构资质达到国家一级、二级物业管理水平1年及以上的，分别一次性奖励5万元和3万元……

　　2009年年底以来，一些城区为了加快楼宇经济发展，纷纷出台并不断细化一些鼓励政策，涉及楼宇业主及楼宇内的企业、物业管理公司各个相关环节。

　　西工区商务局副局长胡太奎介绍，各类鼓励政策的出台，意在引导各商务楼宇根据自身定位，吸引同行业及相关联企业入驻，从而形成楼宇自身特色，发挥品牌效应。

　　采访中我们发现，专业、特色楼宇的打造并非人为指定，需要结合区域环境和优势来谋划。去年以来，西工区有关部门根据区域经济特点及地理位置，划分了“建材家居商圈”、“王府井商圈”、“百货楼商圈”、“生产资料物流园”等五大商圈，围绕商圈重点打造了悦丰广场“建筑和装饰专业楼宇”、数码大厦“经典商务楼宇”、中储商务钢材交易“专业楼宇”。

　　悦丰广场内的名苑装饰公司市场部负责人说，楼宇呈现出特色化，就能像一块磁铁一样，吸引很多同行前来入驻，这不但增强了自身品牌效应，吸引了客源，还让相关联的建筑装饰企业实现资源互补，形成一条完整的行业链，更利于企业发展壮大。

　　胡太奎说，目前，我市特色楼宇的发展仍处于起步阶段。特色楼宇是优势产业集聚发展模式在楼宇经济领域的延伸，它通过同质同行企业的互生共赢、集聚发展，达到“1+1＞2”的效果。

　　胡太奎认为，培育楼宇经济，政府部门必须重点考虑向专业化、特色化方向发展，通过设置“门槛”和激励政策，有意识地引导。如果没有产业集聚，何来楼宇特色？从杭州、北京等一线城市发展经验来看，专业楼宇是发展楼宇经济的必然方向，产业集聚度越高，共享的信息越多，客户享受到的服务也就越齐全，企业也越能降低运营成本，这是政府、企业、楼宇开发商多方共赢的途径。