我市召开新维修资金管理办法解读会

　　《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》即将实行，为帮助各县（市）区维修资金管理机构正确理解实施该办法，为群众提供准确服务，市住建委于23日上午举办了新维修资金管理办法解读会。

　　解读会上，市住建委维修基金管理中心负责人就新办法中维修资金交存标准确定的依据、维修资金合理使用、维修资金账户设立和利息的计算等问题进行了详细解读。据悉，新办法调整后，我市大多数房屋需交存维修资金的数额会有所下降，为适应住宅建筑市场波动，兼顾政府规章稳定性，新办法还建立了灵活的调整机制。

　　各县（市）区住建部门、吉利区房管局的主管负责人、维修资金归集具体负责人、部分开发企业、物业公司等相关人员参加了会议。

 

　　《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经2012年4月21日市政府第9次常务会议审议通过。为方便社会公众准确理解和使用《办法》，特进行解读。

　　一、我市维修资金交存标准确定的依据

　　2008年实施的部门规章《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）规定：住宅首期维修资金按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%收取。在制定《办法》时，市政府充分考虑市情和维修资金交存使用实际需要，从尽可能减轻群众负担的角度出发，选择了最低比例5%。同时，为了使广大业主明晰住宅首期维修资金交存数额，《办法》规定：商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。计算依据为：根据2011年第四季度“河南省建筑工程标准定额站”公布的河南省建设工程造价指数和“洛阳市建筑工程造价处”公布的建筑安装工程成本核定的不同类别住宅建筑安装工程每平方米造价乘以5%。

　　为适应住宅建筑安装成本的市场波动，兼顾政府规章的稳定性，本办法既明确了当前我市每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金具体数额，同时还建立了灵活的调整机制，即首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上年度第四季度的建安成本的5%调整一次。

　　二、我市目前维修资金交存使用状况

　　2011年我市归集住宅维修资金1.6亿元，而一年维修支出为1015万元。维修资金大额支出主要是房屋屋面、消防、二次供水及电梯维修更换等。其中屋面一般5至6年需要大修一次，而电梯通常5 至8年需要大修、约15年需要更换。由于维修资金是在房屋保修期满后才可以使用，所以2011年支出的维修资金大都用于2006年以前建成使用的房屋。随着2007年房屋保修期将过，按2012年第一季度维修申报的情况，预计我市今年维修费用将达3000万左右，以后每年还将会成倍增加。

　　三、我市维修资金交存标准与其他地市的比较

　　目前，全省各地维修资金交存标准不一，群众很关心与郑州进行比较。郑州市维修资金交存标准是无电梯房35元/㎡、有电梯房65元/㎡。从绝对数看，我市要高于郑州。但郑州的标准制定实施于1999年，在建设部、财政部165号令实施后因故一直未作调整。就全省而言，我市《办法》明确的标准属中等水平。而且与旧标准相比，调整后我市维修资金不会高于以往，且大多数房屋需交存的数额会明显下降。

　　特别是维修资金的性质属于业主交存，专项用于业主住宅维修。如果交存标准过低只能缩短首期使用年限，出现入不敷出的现象。若发生危及房屋安全或严重影响使用功能急需维修资金时，续交资金不到位，房屋将得不到及时维修。

　　四、关于开发建设单位交存房屋保修金问题

　　依据2000年《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）的规定，建设工程实行质量保修制度，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程应当按设计使用年限保修。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务。据此，2002年《洛阳市物业管理办法》明确：开发公司按房屋建设总投资的2%交存维修基金。

　　鉴于目前国家已将“维修基金”改为“维修资金”，并明确其交存主体为业主，而且维修资金在房屋保修期满后才可以使用，两者联系紧密。鉴于《办法》的出台和《洛阳市物业管理办法》同步需要修订，因此有必要在《办法》中对保修金加以规范。《办法》规定开发建设单位应当交存房屋保修金，数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。房屋保修金专项用于房屋保修期内地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修，属于开发建设单位所有。

　　为缓解开发建设单位资金周转的问题，《办法》规定开发建设单位应在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交房屋保修金的30％存入房屋保修金专户，待办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋保修金专户。

　　五、关于房屋维修资金的代收

　　针对当前存在的开发建设单位代收业主房屋维修资金后，未及时交存至维修资金专户引发的多起业主投诉问题，《办法》规定维修资金以业主交存为原则，经维修资金管理部门委托，房地产开发建设单位方可代收，且必须自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。由此可有效杜绝开发建设单位挤占挪用业主维修资金的现象，保障业主维修资金的安全。

　　六、关于维修资金的合理使用

　　根据近几年维修资金使用中存在的问题，《办法》第三章对维修资金适用范围、项目内容、维修条件、应急解危办法都作了更详细规定，优化了申请程序，缩短办结时间。同时明确：在保证房屋专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将房屋专项维修资金用于购买国债。禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　七、关于维修资金账户设立和计息

　　为使业主随时了解交存维修资金结余数额，《办法》规定：开立房屋专项维修资金专户。应当以物业管理区域为单位设立账户，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设立账目，按房屋户门号设分户账。开立公有住房房屋专项维修资金专户，应当按照售房单位设立账户，按幢设分账，其中业主交存的房屋专项维修资金，按房屋户、门号设分户账。《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》规定维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息。为实现维修资金保值增值，保证业主的最大利益，《办法》第二十条规定：当年交存或者使用的房屋专项维修资金（房屋保修金）按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

　　八、关于维修资金过户

　　《办法》中维修资金过户规定更加明确：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30%时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30%的，受让人应按首期交存标准补交后办理过户手续。

　　九、关于新老办法的衔接问题

　　《办法》实施前，维修资金交存标准以房款为基数计算。考虑到部分业主购房较早，以旧标准计算的维修资金交存额度低。因此《办法》正式实施后将设定三个月的过渡期，在此期间，遗留问题房屋和未及时办理房产证的业主可根据各自情况选择是按照新标准交存还是按照老标准交存。

　　本稿件文字由洛阳市物业维修基金管理中心提供