在我市目前的房地产开发热潮中，商业地产所占的比重日益扩大，但同时，商业地产所面临的问题也越来越突出。如何破解商业地产开发难题，着实让很多开发商费尽心思。

　　作为河南第一家成功将沃尔玛引入洛阳的商业地产项目，东方广场有足够的理由引起人们关注。日前，笔者走访了该项目的开发商——洛阳市信安房地产开发有限公司，就商业地产开发的有关话题与公司总经理杨利亚先生进行了探讨。

　　城市以“市”为核心价值

　　谈到商业地产，杨利亚从对城市理解的角度阐明了自己独特的观点。

　　他说，何谓“城市”？如果仅从字面意思来理解，“城市”应该由两部分构成：首先是“城”，包括各种建筑形态及道路交通系统；其次是“市”，涵盖各种有形的、无形的交易市场。有“城”无“市”或者有“市”无“城”，都不能称之为真正意义上的“城市”。那么，城市的核心价值又是什么呢？是“市”，是商业。因为建筑是凝固的，而市场则是不断变化的，一个城市的活力在很大程度上取决于这个城市的商业发达程度。

　　在眼下新一轮的城市建设热潮中，房地产开发企业无疑扮演了主力军的角色。开发商参与开发的各类住宅，其实质是在造“城”，而商业地产的开发则被赋予了造“市”的使命。通常，住宅开发只要交工就意味着这个项目的结束，而商业地产的交付使用只是经营的开始，如果不能持续经营就无法体现其价值。一个好的商业地产项目，可以给城市带来长久的、不断提升的价值。比如像王府井百货进入洛阳，就给西工区乃至洛阳创造了新的商业价值。所以，商业地产开发的核心在于商业，从一开始就要把未来的经营放在第一位。站在这样的高度来做商业地产，思路和做法肯定就会不一样。

　　招商决定商业地产成败

　　从未来经营的角度考虑，招商肯定是开发商业地产的头等大事，能不能招来真正有影响力的主力商家，往往是决定一个商业地产项目成败的关键。

　　纵观洛阳这些年的商业地产项目，可以看出，凡是最终成功的，都是因为招商的成功；而做不下去的或惨淡经营的，实际上是从招商这个环节就开始出问题了。

　　杨利亚举例说，比如君临广场这个项目，如果没有招到王府井百货这样的品牌实力商家，很难想象会有今天的局面。同样，新都汇的崛起，也是与家乐福这个世界性品牌商家的支撑分不开的。

　　正是基于这样的思考，东方广场在选择商家时，瞄准的就是世界500强企业。而最终能够与沃尔玛合作，从根本上来说，我们最看重的还是沃尔玛作为全球零售业老大非凡的影响力和卓越的经营能力，而且我们相信，沃尔玛会把世界上最先进的销售技术和管理技术带到洛阳，让洛阳人民享受到世界级的购物体验。

　　管理是持续经营的保证

　　商业地产一旦开始投入运营，发挥关键作用的就变成了经营者的管理水平，也可以说，管理水平的高低直接决定了商业地产未来的命运。

　　但目前的现实情况是，很多做商业地产的开发商，本身对商业就缺乏深入的了解，对未来的经营更缺乏前瞻性的规划，把焦点和注意力过多地集中在了商业地产的销售上。

　　在杨利亚看来，所有卖出去的商铺最终都是要对投资者负责的，所有的承诺最终也是要兑现的。对开发商来说，不能不考虑商业地产的可持续经营和管理。

　　信安公司的做法是，与专业的商业管理公司合作，发挥他们的专业管理水平，同时建立利益共同机制，为商业地产的持续经营提供长久保证。比如，通过国内著名的商业平台西安立丰，东方广场不仅招到了全球零售业老大沃尔玛，而且也引入了具有丰富商业管理经验的“立丰模式”。

　　杨利亚最后说，再过一个多月，东方广场的部分商铺就要投入运营了，期待能给洛阳的消费者带来全新的购物体验。

　　（周童）