刘丁 摄

　　2007年，我市将有一些新的大体量商业地产项目亮相于老商圈，这些商业新贵都颇具实力，将会对原有的商圈产生巨大影响。那么，它们该如何根据自己所处商圈的特点，找出自己准确的定位？对原商圈将会起到什么作用？

　　双刃剑效应

　　对于出现在老商圈的新商业项目来说，繁荣的商业氛围是一把双刃剑。新项目不用担心老商圈的人气，但要面对实力强劲的竞争对手。

　　就西工区而言，百货楼商圈这个传统的商业中心由老洛百和南京中央百货的联手建成并成功运营。百货楼及其周边逐步成为这个区域商业最成熟的商圈之一。今年，将有几个大型商业项目落户于此，自然不必担心商业氛围的问题，但是必然面对激烈的竞争。

　　一个商圈的消费能力或者说消费人群相对来说是一定的，所以新出现的购物中心，在一定时间内的主要消费群体并不是从别的商圈吸引来的人群，而是分流了本商圈原来的消费能力。也就是说，新的购物中心在市场培育阶段不会增加商圈的购买力，而是商圈消费能力的此消彼长。

　　差异化定位

　　为了增强自己的竞争力，新商业项目的定位要寻求差异化，要具备个性鲜明的竞争力和属于自己的服务特点，才能吸引消费者。比如，国际贸易中心的铜锣湾广场，虽然2楼女装、3楼男装的经营定位和其他商场类似，但该商场将尽可能引进不同的服装品牌，以此差异来吸引消费者。它的5楼虽然也定位为餐饮，但是与其他商场不同的是，西工小街所在地块的改造，将会在周边产生巨大的餐饮消费需求，这个吸引与转移小街、影院街庞大餐饮客源的良机不能错过。

　　在铜罗湾广场的西侧，也有一个大型的国际购物中心将在不久后面世。位于中州路西工区委东侧的枫叶嘉汇国际购物中心是FPD（世界顶级物业巨头第一太平戴维斯）在洛阳唯一的合作伙伴，宝姿、凯撒、阿玛尼等50个世界品牌已于去年底正式与它签约，“与世界品牌共赢”的独特定位，使枫叶嘉汇国际购物中心与其他商场产生较明显的差异，也为其打造成洛阳贵族专属的购物天堂的目标提供了基础。

　　随着王府井商圈的不断升级，紧邻王府井百货和TODAY新都汇的物资宾馆地块，也将被丹尼斯打造成一站式的购物广场，一旦开业，必将会引领这一区域的商战进一步升级。

　　努力挖掘潜力

　　如果来商场的人只逛而不买，不是商场的目标消费群体，那人再多也没有用。所以，新商业项目定位时不仅需要研究周边住宅的规模，更要发现、研究、挖掘商圈的潜力。不同的商圈都有自身的优势，有的商圈面对的消费群体消费能力较高，有的商圈则具备许多文化特征。

　　成熟的商业环境推动住宅市场发展，同时，住宅市场也推动着商业地产的发展。例如，在王府井商圈周边有凯瑞·君临华府、通元国际花园以及一些科研机构、事业单位的家属院小区，业主多为中高收入阶层，为该区域的商业发展提供了极大的消费支撑。这对于定位较高的购物中心来说是一个机遇，也是一个挑战。

　　百货楼商圈位处西工区中心，保留了天子驾六等文化古迹，具备其他现代商圈所不具有的传统文化底蕴，因此具有了独特的文化旅游区特性。这种文化特点让商圈更富综合性，更加立体丰满，大有潜力可挖。

　　促进商圈升级

　　对于未来整个区域商业之间的竞争，如果把精力全部放在力拼产品的种类、档次上面，是不可取的。因为目前购物中心产品的种类、档次差别很小。让消费者体验到逛街也是一种休闲方式，增添消费者购物的乐趣才是最重要的途径。

　　彼此之间要错位经营，但也要注重互相呼应，增加商圈的吸引力。最理想的商圈是消费群体不被别的商圈分流，购物需求都能在这个商圈得到满足，这样，在培养消费者对于商圈忠诚度的同时，也会加速新商业项目发展。

　　随着西工区乃至整个洛阳商业布局、商业环境的改善以及旧城改造的进展，新吸纳居住人群的人口结构将发生很大改变，这部分人群对居住、购物、娱乐、办公等生活品质也会有更高的要求。因此，商圈并不缺消费支撑。同时，也要认识到，购物中心一般需要2年~3年的市场培育期，在这个过程中业态需要不断地调整，而且可能要经历阵痛，才能够进入成熟期。

　　从另外一个意义上说，一个成熟的商圈可以成就一个商业项目的成功，而一个成功的商业项目反过来也可以成就一个商圈的升级。 （霍媛媛）