今年以来，偃师市遵循市场经济规律，把经营城市理念引入城中村、城郊村改造工作，探索旧城改造开发的新途径，加快城中村、城郊村改造步伐。本报今日编发偃师市城中村、城郊村改造的相关做法，以期对其他县（区）有所启迪。

　　坚持因村制宜分类推进

　　去年以来，偃师市共启动了21个城中村和城郊村改造项目，由偃师市主要领导挂帅，下设21个村指挥部，全部由县级干部担任指挥长。为确保改造工作取得实效，偃师市遵照群众满意规律、市场经济规律、具体问题具体分析规律，坚持由市场决定土地价格，努力确保群众利益最大化、开发商有合理利润、政府规划有效落实和收益最大化。

　　在操作模式上，偃师市将在城中村、城郊村改造中能够给开发商的支持政策和开发商应承担的责任与义务制作成一个“约定条件包”，并按照是否具备“约定条件包”为衡量标准，将拟改造的城中村、城郊村分为四大类：对高出约定条件的，通过竞标开发权确定开发商；对基本符合约定条件的，按约定条件确定开发商（即只有一个投资商报名，不再竞拍）；对低于约定条件的，由偃师城投公司打包解决；对暂时不具备条件的，停止新批宅基地和新建民房，统一规划建设新型农村社区。

　　在实施步骤上，根据21个村的地理位置、基础设施条件、群众意愿等实际情况，分为三大类：一是今年必须实质性开工、形成施工高潮的，主要是地理位置和基础设施条件相对较好的7个城中村；二是创造条件争取开工的，主要是地理位置相对偏僻、基础条件一般的5个城郊村；三是以建设新型社区形式推进的，主要是地理位置偏远、基础条件差的9个城郊村，重点通过建设新型农村社区的方式，先行解决群众安置问题。

　　截至目前，西寺庄、后庄村23栋安置房（全部为18层至26层）已开工12栋，剩余11栋将分别于今年6月底前、8月底前开工。窑头村以村两委为主实施，已开工建设安置房7栋；城西、东寺庄、齐庄、高庄4个村的开发权已于3月31日完成竞标，除城西村只有1家公司报名、以基本约定条件中标外，其他3个村通过竞标共增价8.2亿元。

　　实行改造开发权竞标

　　在过去的城中村、城郊村改造中，偃师市主要采取分头商谈的方式确定开发商，这种办法虽便于深入地沟通，并发挥了很大作用，但也存在不够公开透明、商谈“标的”不易控制、竞争不充分等弊端。为此，偃师市探索出了城中村改造开发权竞标的方式，主要分为五个环节：

　　一是编制区域性详规。在完成第五期城市总体规划的基础上，偃师市聘请北京本土规划设计院编制了偃师新区11.98平方公里的控制性详细规划，部分区域已达到修建性详规标准；聘请河南省豫建设计院编制了旧城区4平方公里的控制性详细规划，为城中村、城郊村改造提供了规划依据。

　　二是大规模对外招商。今年1月28日，偃师市召开了城中村、城郊村改造招商推介会，参会省内外客商52家。

　　三是打造“约定条件包”。主要包括政府对投资商的支持政策和竞标方需承担的项目费用两大方面。

　　第一方面，按照公开透明的原则，根据城中村、城郊村的实际情况，提前制定并公布中标开发商将获得的政策支持。一是开发商用于城中村、城郊村改造的安置开发用地总面积为改造村人口乘以0.2372亩；二是安置开发用地比为1：3；三是村庄安置用地按基准地价协议供给，由项目所在地村委会摘牌，资金由中标开发商提供；四是对商业开发项目中各项县本级行政事业收费在政策上给予优惠，实行总额锁定，具体数额确定为建筑面积70元/平方米；五是各城中村、城郊村总人口在入户调查和公安部门审核的基础上，在村里张榜公示无异议后，在市城市建设改造指挥部周例会上按程序确定；六是土地开发区域内，除小区内自用的各种支线设施外，其他道路、水、电、热力、通讯等所有干线基础设施均由政府配套到位；七是安置开发以外的土地，由政府统一收储。

　　第二方面，在保证开发商合理利润的基础上，将开发商应承担的费用打包作为公开竞标条件。一是安置开发用地补偿费，其中土地补偿费按照《河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2009〕87号）确定；被征用土地上附着物按照《洛阳市建设征收土地地上附着物补偿标准》（洛政〔2009〕9号）补偿；青苗补偿费按有关标准执行。二是安置开发用地规费，包括耕地开垦费、土地有偿使用费、社保基金、省调控资金、政府基金和管理费。其中，原集体建设用地转为国有土地的不发生耕地开垦费和土地有偿使用费。三是耕地占用税，按标准核算。四是群众安置费用，包括基本生活住房、有长期经营收入的门面房以及公用设施等。五是拆迁费用，按照《洛阳市建设征收土地地上附着物补偿标准》（洛政〔2009〕9号）确定；拆迁面积以改造村实际测量为准。六是道路征地拆迁费用，改造中涉及的城市道路用地由中标方征至道路中线；道路建设涉及的住宅拆迁补偿费用由中标方承担，企业、公益设施等附属物拆迁补偿费用由政府承担。七是保证城中村、城郊村改造指挥部一定的工作费用。同时，还要求中标方必须在偃师市登记注册并全额纳税。

　　以上两大方面组成了“约定条件包”，这个“包”有三个特点：一是提供的安置开发面积较大，利于投资商统一规划、统一设计，打造精品楼盘。二是县本级各项行政性规费按70元/平方米打捆征收，由指挥部按各部门支付实际成本统一分解，开发商不与市直部门见面，减少了大量隐形的资金、精力、尊严成本。三是政策规定具体，各种费用和需支付的成本一目了然，便于投资商各算各账，形成不同的心理底价，以利于在竞标中报价。

　　四是按“约定条件包”对改造开发权进行竞标。在竞标之前，偃师市从郑州、洛阳等地的专业机构聘请拍卖师30名，由偃师市纪委、监察局专人负责联系并现场随机编号。竞标会前，对各拍卖师号码进行重新摇号，确定拍卖师顺序，再根据新顺序摇号确定出席拍卖会的拍卖师。拍卖师由偃师市纪委、监察局单线联系、专人迎接。在摇号和竞标全过程中，由电视台全程录像。

　　五是按竞标结果有条件挂牌供地并实施改造开发。由中标投资商先缴纳中标资金，再有条件地进行土地挂牌出让。

　　改造开发权竞标，实质上是在认可政府与开发商双方义务、投资商接受“约定条件包”的基础上，对改造开发权即土地一级经营权进行公开竞标。这样做，一是公开透明。政府的政策支持和开发商应承担的义务全面公开，各村开发条件差距多少，政府获得多少收益，均由市场决定，将各级干部包括村干部从中解脱出来，有效防止了不正当竞争和腐败行为。二是有利于实现群众利益最大化。竞标之前，保障群众利益的基本条件已包含在约定内容之中，有效防止了群众利益受损。同时，通过竞标也为各村改造指挥部和村两委提供了更大的自主权，如在齐庄村改造中由开发商为社区群众提供必备的车位。三是有利于实现政府综合效益最大化。在安置好群众、落实好政府规划的同时，政府既得了税收，又提前拿到了一部分可用于基础设施和公益设施建设的政府收益。

　　发挥政府控股的城投公司作用

　　对于低于开发基本条件的村庄，偃师市经过多方论证，决定组建政府控股的偃师城投公司统一打包解决。先由城投公司统一打包，按土地基准价收储，之后对其土地进行一级整理，完善道路、管网和各项公益设施，实现“生地”变成“熟地”，再按程序进行拍卖。

　　偃师市还积极借鉴伊滨区的做法，把征地中的社保基金、政府税收的一定比例和村集体以及个人各承担一部分，集中起来，建立失地农民社会保障制度。

　　本报记者 整理