偃师市在实施城中村、城郊村改造中，注重遵循三大规律，注重落实以人为本，不断探索旧城改造开发的新路子，取得了明显成效。今年，该市共规划新型农村社区53个，在建项目30个，建设楼房117栋，总面积81.05万平方米，总投资11.1亿元。

　　市委政研室对偃师市做法进行了调研，报告如下：

　　一、全面落实福民和以人为本的要求，创新性地实行“331”安置政策，确保群众愿意搬、搬得起、住得下。

　　所谓“331”是指搬迁群众每人可以免费得到30平方米的住房，可以以成本价购买30平方米的住房，另外还可以无偿享受10平方米的商业用房。在具体实施过程中，该市从实际出发，以人为本，妥善处理了以下几个关系：

　　（一）科学设置安置标准。每人60平方米的住房，以3口之家为例，就有180平方米的住房，既可自住，也可分成两个小户型，一套自住，一套用来出租实现收益，保证生活质量不受影响。

　　（二）配套商业门面，保障基本生活。该市在城中村、城郊村改造中，为每人配套建设10平方米的商业用房，该商业用房由村委会、村民组成立资产管理委员会进行管理，持有者按比例分配收益。

　　（三）征迁安置基本分离，实现社会公平。该市把征迁与安置分离开来，征迁房屋政府按政策给予补偿，安置基本上统一执行“331”的标准。对于一些家庭困难，征迁补偿后仍没有能力购买自己应该享受的30平方米成本价房的，该市规定这30平方米成本价房仍然享受，所需费用从10平方米商业门面收益中逐步扣除，直至付清。

　　（四）注重长远发展问题，保障集体群众生产生活。运用经济杠杆吸引村民搬入高层，节约下来的土地由集体组织开发经营，为集体组织提供长久的收入来源；提倡将地价款统存至市财政，由市财政每年向群众发放地价款5%的回报，并可用地价款以低于市场价10%的价格优先购买门面房；出台了《偃师市城中村城郊村被征地农民基本养老保险办法》及《实施细则》，明确将失地农民纳入基本养老保险范围，失地农民在年满60周岁后，每月可领取基本养老保障金300元或360元，基本上解决了群众的生活保障问题。这些措施确保了群众生活水平不降低、利益最大化，进一步加快了城中村改造征迁进程。

　　二、打造“约定条件包”，竞拍改造开发权，为城中村、城郊村改造提供了全新思路，实现了开发商、群众、政府三满意。

　　偃师市为了解决过去城中村、城郊村改造中政策不够公开透明、商谈“标的”不易控制、竞争不充分等弊端，创造性地实施了“约定条件包”和改造开发权竞标的模式。

　　（一）打造“约定条件包”。主要包括政府对投资商的政策支持和竞标方需承担的项目费用两大方面。

　　1.按照公开透明的原则，根据实际情况，提前制定并公布中标开发商将获得的政策支持。一是开发商用于城中村、城郊村改造的安置开发用地以一定的测算系数按实际人口集中配置。二是安置、开发用地比为1∶3。三是村庄安置用地按基准地价协议供给。四是对商业开发项目中各项县本级行政事业收费在政策上给予优惠，实行总额锁定，由城市建设改造指挥部集中代收再分配。五是各城中村、城郊村总人口在入户调查和公安部门审核的基础上，经村里张榜公示无异议后，在市城市建设改造指挥部周例会上按程序确定。六是土地开发区域内，除小区内自用的各种支线设施外，其他道路、水、电、热力、通讯等所有干线基础设施均由政府配套到位。七是安置开发以外的土地，由政府统一收储。

　　2.在保证开发商合理利润的基础上，将开发商应承担的费用打包作为公开竞标条件。一是安置开发用地补偿费。其中，土地补偿费按照《河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2009〕87号）确定，被征用土地地上附着物按照《洛阳市建设征收土地地上附着物补偿标准》（洛政〔2009〕9号）补偿，青苗补偿费按有关标准执行。二是安置开发用地规费，包括耕地开垦费、土地有偿使用费、社保基金、省调控资金、政府基金和管理费。三是耕地占用税按标准核算。四是群众安置费用。竞标方建设并部分免费、部分按成本价提供给安置群众基本生活住房和有长期经营收入的门面房以及“一头沉”、全户非农和外来持证户的安置住房；按照改造村人口配套建设改造村村委会（社区服务中心）和幼儿园等公用设施。五是征迁费用按照《洛阳市建设征收土地地上附着物补偿标准》（洛政〔2009〕9号）确定，征迁面积以改造村实际测量为准。六是道路征地征迁费用。改造中涉及的城市道路用地由中标方征至道路中线；道路建设涉及的住宅征迁补偿费用由中标方承担，企业、公益设施等附属物征迁补偿费用由政府承担。七是保证城中村、城郊村改造指挥部一定的工作费用。同时，还要求中标方必须在偃师市登记注册并全额纳税。

　　“约定条件包”有三个特点：一是提供的安置开发面积较大，利于投资商统一规划、统一设计，打造精品楼盘。二是县本级各项行政性规费打捆征收，由指挥部按各部门支付实际成本统一分解，开发商不与市直部门见面，减少了大量隐形的资金、精力、尊严成本。三是政策规定具体，各种费用和需支付的成本一目了然，便于投资商各算各账，形成不同的心理底价，以利于在竞标中报价。

　　（二）按“约定条件包”对城中村改造开发权进行竞标。在竞标之前，偃师市从郑州、洛阳等地的专业机构聘请拍卖师30名，由偃师市纪委、监察局专人负责联系并现场随机编号。竞标会前，对各拍卖师号码进行重新摇号，确定拍卖师顺序，再根据新顺序摇号确定出席拍卖会的拍卖师。拍卖师由偃师市纪委、监察局单线联系、专人迎接。在摇号和竞标全过程中，由电视台全程录像。产生竞标结果后有条件地挂牌供地并实施改造开发，由中标投资商先缴纳中标资金，再有条件地进行土地挂牌出让。

　　这样做的好处在于：一是公开透明。政府的政策支持和开发商应承担的义务全面公开，各村开发条件差距多少，政府获得多少收益，均由市场决定，将各级干部（包括村干部）从中解脱出来，有效防止了不正当竞争和腐败行为。二是有利于实现群众利益最大化。竞标之前，保障群众利益的基本条件已包含在约定内容之中，有效防止了群众利益受损。同时，通过竞标也为各村改造指挥部和村“两委”提供了更大的自主权。三是有利于实现政府综合效益最大化。在安置好群众、落实好政府规划的同时，提前拿到了一部分可用于基础设施和公益设施建设的政府收益。

　　三、偃师鞋业集聚区建设为城中村改造提供了新的思路。

　　偃师是全国鞋业四大基地之一，鼎盛时期全市有1000多家鞋企，主要集中在城关镇的城中村。随着制鞋工业化进程的加快和城中村改造的迅速展开，土地供需矛盾日益突出，制鞋业的发展壮大受到了较大影响。如何在妥善解决城中村改造企业搬迁的同时，又能为制鞋企业做大做强提供扶持和帮助，成为一个不容回避的问题。为此，偃师市大胆提出了建设鞋业集聚区的构想，即将全市制鞋企业集中安置，整合提升企业资源，完善和延伸产业链条，优化重组制鞋行业，为打造优势产业集群提供一个广阔的平台。具体做法是：

　　（一）集约使用土地，破解鞋业集聚区和城中村改造的建设资金难题。改传统一厂一地的企业用地模式为建设标准化厂房模式集中供地，确保土地最大限度集约利用。同时，政府可以拿出节约出来的土地进行招商，通过出让土地获取大量的土地收益，不仅有效地解决了鞋业集聚区建设资金问题，也为城中村改造的推进提供了强有力的资金保障。

　　（二）全力为制鞋企业提供便利，努力使土地效益得到永久保障。标准化厂房的面积可以根据企业的发展需要进行灵活切割，企业只要发展需要，厂房用地就要跟上，企业只要带着流动资金，搬进设备，就能实施生产。标准化厂房为企业提供了极大的便利，大大缩短了企业的投资时间和投资周期，也为企业尽快投入运营获取利润铺平了道路。企业进驻标准化厂房要缴纳一定的租金。建设标准厂房相当于养了一只永远都会下“金蛋”的母鸡，土地效益不仅可观，而且永久都有保障。

　　（三）坚持高标准设计，确保群众和企业利益最大化。集聚区内道路、绿化等公共配套设施统一规划、统一建设，水、电、暖气、通讯、电梯等基础设施齐全便利。环境优美、功能完善的标准化鞋业厂区得到了广大群众和企业的一致认可，群众的搬迁理念由从前的“要我搬”变成现在的“我要搬”，搬迁不再成为难题。目前，鞋业集聚区规划的22万平方米标准化厂房，基本能够解决窑头村（城关镇）城中村改造中二分之一制鞋企业的搬迁问题，有力地保障了城中村改造稳步推进。